购买抵押房屋对消费者来说有很大的风险，因此，在买房的时候，如果碰到房主将房屋抵押给他人，而买方又不知道房屋已经抵押。遇到这种情况，买方该如何维护自己的合法权益呢？
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房子被抵押，无法过户
在北京工作了几年的王先生攒了点钱，准备给自己买套房子，想结束租房生涯。他在网上看中了一套二手房，位置、朝向、价格都符合自己的预期。
最近，他在网上浏览过这套房子的照片无数次，房屋的装修是自己中意的的风格，还能省一笔装修费，他甚至都计划好房子到手后准备如何布置。联系上房主后，当即很痛快和房主签订了买卖合同。
但是，近日在过户的时候，王先生发现了一个问题。他发现这套房子竟然有抵押，并且还没有解除解押。
王先生左右为难，房主骗了他，而且他为这套房子耗费了大量的时间和精力，并且已经交了一部分购房款。但是他又实在是喜欢这套房子，就这样放弃实在可惜。
无奈之下，他给北京电视台《法治进行时》栏目组打来求助电话，他想知道，自己和房主签订的买卖合同还有效吗？他现在该怎么办？
未告知抵押，可以解除合同并赔偿
栏目特邀嘉宾北京冠领律师事务所主任周旭亮律师表示：王先生签的房屋买卖合同有效，房主在合同约定的履行期届满时，仍未履行消灭抵押权的义务，致使王先生无法办理房屋所有权转移登记，王先生可以请求解除合同。
《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
此案件中，房主并未告诉王先生房子被抵押的情况，所以王先生可以据此解除合同。
另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
根据该条第二款规定，王先生可以请求返还其已经支付的购房款及利息、赔偿损失，同时可以请求房主承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
可以清偿债务，再办理过户
如果王先生想要这套房子，同意并且能够代为清偿债务，并消灭抵押权，抵押权人应该协助办理抵押权注销登记。
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
《物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
如果王先生清偿了债务，房主应当在抵押权消灭后，为王先生办理房屋所有权转移登记手续。代为清偿的费用，可以协商折低购房款，或者事后向房主追偿。
即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续。被抵押的房屋可以购买，但是前提要能够正常解除抵押，如果王先生用自己的购房款帮房主解除抵押，存在一定的风险，因此还要谨慎购买。
撰稿：屈菲菲
类型：B 类稿
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：刘东晓
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