本期案件
2019年，陈女士通过哥哥“朋友的亲戚”购买了一套没有房产证的回迁房。却不知道这套房子在拆迁过程中存在继承纠纷，在房产还没有确定归属时，被卖给了陈女士，可最终这套房子却被判给了卖房人的婶婶。但此时，陈女士已经将房子精心装修完毕，卖房人的婶婶找上门才知道这套房子有问题……
陈女士表示，当时是通过二房主购买的这套房子，二房主声称和卖房人的买房合同丢了，并且当时还登了报用以证明。陈女士的购房详情是和二房主谈的，但购房合同是跟卖房人签的。兄妹俩都是农民，对相关法律不是很了解，好不容易买了房，没想到这房子有纠纷，感觉被套路了。
这一年当中，陈女士找不到解决办法，走投无路之下只好联系到北京电视台《律师门诊室》节目。
律师解答
北京电视台《律师门诊室》特邀嘉宾、北京冠领律师事务所主任周旭亮律师表示：
原房主在房产还没有确定归属的时候先卖出去了，他打了一个擦边球，在权力待定的时候把这个房子卖掉了，这是恶意处分。现在房子的物权已经被判给了原房主的婶婶，想要追回不太可能，但还可以追回自己买房的钱。
这个房子在物权上已经属于原房主的婶婶，那就意味着原房主对这个合同履行不能，履行不能的情况下，陈女士已经付了房款，已经履行了合同义务，那原房主不仅要返还房款，还要赔偿损失、承担违约金。
周旭亮律师建议陈女士赶紧起诉并申请对原房主的财产进行保全，随后再加大执行力度，尽快追回这笔购房款。
法律要点：
陈女士和原房主签订的买房合同是一个合同关系，合同是双方真实的意思表示，而且签合同的时候，产权待定并不是完全的无效，所以合同还是成立并生效的。虽然合同有效，但是物权实现不了，解决办法就只能按照合同来退钱——退还购房钱、承担违约金、赔偿损失。
观察员胡云霞表示：
在日常生活中，小产权房、回迁房，虽然价位低，但是风险大，会存在一房卖多人的情况，甚至还有制作假房本然后再卖给别人的。
买小产权房，回迁房，一定要看拆迁安置协议，还要看安置的谁，这个房产到底属于谁。如果没有产权的说明，没有析产，没有产权，那就不能买，再便宜也不能买，防止以后引起更多麻烦。
最后，周旭亮律师提醒大家：
购房还得查清楚所有的证照，不能因为是熟人发布的信息就认为可信。
回迁房、小产权房这种没有拿到房产证的房子，购买的时候更得慎重，这种房子尽量不要买！
相关法条：
《民法典》（2021年1月1日生效）第563条规定，对于预期违约，守约方依此享有合同解除权，可单方解际合同，并可请求对方赔偿损失。
《民法典》（2021年1月1日生效）第584条规定，一方当事人违约，对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
撰稿：朱嘉琪
类型：C 类稿
编辑：闫 慧
审稿：董振杰
法务：杨玲玉
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