什么是“住改非”？“住改非”房屋拆迁如何补偿？

　　所谓“住改非”，是指在国有或集体土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，实际用作经营的情况。这样的房屋，由于产权证上登记为住宅用房，房屋征收过程中征收方就很容易以住宅用房的标准来补偿，但被征收人却认为自己的房子是经营性用房，具体的补偿标准双方难以达成一致，那么实际上，“住改非”房屋拆迁如何补偿？

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　　一、“住改非”如何认定？

　　目前，“住改非”的认定主要是依据国务院办公厅发布的《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》以及住房和城乡建设部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》等行政规章。实践中，“住改非”的认定需要考虑到以下几个方面：

　　1、是否办理经营手续证件

　　营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等证件能反映生产经营主体和地点，证明房屋的实际用途（实际经营地和登记注册地不一致时，以实际经营地为准）。

　　2、有无完税凭证

　　开展生产经营活动就需要纳税，完税凭证(免税单位应当提供免税证明)也是对有实际经营活动的证明。

　　3、有无租赁协议、发票等手续

　　一些房屋对外出租，则可以提供租赁协议、发票类票据、纳税凭证等。

　　4、房屋是否实际用作经营

　　未办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营，视为“住改非”；有证照但没有实际办公或生产经营的不被认定为“住改非”。

　　5、经营时间是否合理

　　商品房的补偿一般高于住宅补偿。利益驱使下，一些被征收人临时将住宅改作生产经营，这种情况不能要求“住改非”补偿。

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　　二、“住改非”如何补偿？

　　国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔2003〕42号）规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

　　按照国务院办公厅42号通知的规定，各地可以根据“住改非”房屋的经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿，因此，实践中各个地区都有不同的做法，以下列举几种补偿方式：

　　1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

　　2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

　　3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

　　4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。

　　5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

　　“住改非”房屋拆迁，各地拆迁政策不同，且拆迁案件本身复杂，切勿简单套用，建议寻求专业法律的帮助，为自己争取最大的合法权益。
 

撰稿：曾超超
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：刘东晓

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