如何判断房屋拆迁时补偿是否合理

　　在拆迁补偿时，拆迁作为一种市场行为，具体的补偿标准不是由国家或开发商单面制定，而是需要充分考虑到被拆迁房屋的区位、建筑、用途等因素，以及土地本身的价值及预期收益，按照正常的市场交易价格来评估，最后的拆迁补偿金额由双方共同协商决定。那居民怎么判断拆迁补偿是否合理呢?

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　　一、征收时没有参照周边类似房地产的市价

　　无论是国有土地上的房屋，还是集体土地上的房屋，拆迁时都可以选择产权调换或者货币补偿，对于国有土地上的房屋，选择产权调换，最低标准是拆一换一。

　　选择货币补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，具体市价由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　集体土地的房屋拆迁补偿可以参照国有土地实行，集体土地房屋的货币补偿不得低于重置成新价。

　　对于已经列入城市规划区的农村房屋，拆迁补偿标准可以参照周边类似房屋的市价来补偿。对于土地性质已经变为国有土地，但尚未进行拆迁补偿，房屋所在地段已经划进城市规划区的房屋，应当依照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿安置。

　　二、未遵循“先补偿，后搬迁”原则

　　“先补偿，后搬迁”是《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定的一项原则，集体土地的拆迁补偿也应当参照该原则。“先补偿，后搬迁”是指政府在为了公共利益需要进行拆迁时，必须先征得被拆迁人同意，给予被拆迁人补偿后，方可实施拆迁。

　　实践中，为了推进拆迁进度，拆迁方在被拆迁人没有签订补偿安置协议、补偿不到位的情况下，采取各种手段迫使被拆迁人交出土地和房屋，这是不符合法律规定，同时也侵害了被拆迁人的合法权益。

　　三、以违法建筑为名进行拆除

　　新条例中规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”

　　以拆违来推动拆迁，必然会有拆迁的事件发生，实际上有些建筑并不是真正意义上的违法建筑。如果按照违法建筑拆除，拆迁人不仅失去了住所，连补偿也没有，这样很容易有极端案件发生。

　　以上就是判断拆迁补偿是否合理的几个标准。被拆迁人可采取上述标准比对参照，如果发现不合理的情况下可以据此指导谈判。当然能通过谈判协商补偿最好，若是拆迁方态度强硬，协议无法达成一致，被拆迁人尽快采取法律途径维权。
 

撰稿：陈书文
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：刘东晓

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