无证房屋属于违章建筑吗？无证房屋和违建的区别是什么？

　　张先生是浙江嘉兴人，家里的老房子面临拆迁。因为老宅面积足够大，按当地公布出来的标准置换的话置换两套应该是没有问题的，所以打算买房的计划便随之搁置了，打算等自己的房屋拆迁时选择房屋置换的补偿方式。

　　但让他没有想到的是在测量评估阶段，拆迁办的工作人员告知他：“由于房屋没有证件，按违章建筑来处理，但是看在村里居住多年，适当地给予一定补偿。”听完他瞬间懵了，一方面，按工作人员提到的每平米200-300元的标准，别说买新房了，在村里即便有宅基地建房成本都差很多的，更何况拆完也无处可建了；另一方面，现在周边开发出来的小区价格已经早已超出自己的可承受范围了。自己的房子是早些年在村里批得宅基地上建起来的，由于特殊原因没有办到证件，怎么就成违建了呢？他不明白。

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　　作为普通民众他不想被动接受更不知道怎么办，求助冠领律师时也没抱什么希望，只是自己有微信便问问，但是结果却让他充满了信心。

　　那我们和大家一起来看一下违章建筑是如何界定的？无证房屋就一定是违章建筑吗？拆迁过程中应当如何补偿呢？

　　违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证（原址、选址建房意见书），在规划区以外建设，违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。法律上规定的违章建筑定义比较宽泛，但总的来说是有两种情况：一种情况是在拆迁公告发布后才新建、改建、扩建、抢建的建筑物；第二种情况则是超过批准期限的临时建筑或超过批准范围的建筑。

　　而张先生家的房屋呢，是属于90年代在村里批准的宅基地上建起来的，当时村里换了相关的负责人，房屋相关的手续就断断续续没有再进行办理，由于多种原因没有产权证。很明显这种情况是不属于违建的。同时，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。也就是说，违章建筑是没有补偿的，违建当事人还要承担拆除违建所花费的全部费用。

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　　那既然不属于违章建筑，无证房屋又应该如何补偿呢？有没有什么参考依据呢？

　　最高人民法院在裁判中明确表示：在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。行政赔偿的项目、数额不得少于被征收人通过合法征收补偿程序获得的行政补偿项目、数额。

　　因此，冠领提醒广大被拆迁人，在实际拆迁过程中，要对自己的房屋情况有清晰的认识和定位，明辨房屋是历史原因形成的无证还是违建，坚决拒绝以“拆违”代拆迁的行为，确保自己的合法权益不受侵害。
 

撰稿：龙艳艳
类型：C 类稿
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：刘东晓

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