遇“一房二卖”应如何维权？

　　张先生出生在安徽，家境并不富裕，但像大多数人一样，他想在市区买套房。一方面孩子快要上小学了，另一方面房价也在不停上涨。他和妻子经过几年的努力终于支付了首付款，签完购房合同这一刻的张先生和妻子的幸福感溢于言表，俩人觉得很值得。

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　　可是，接下来的事情没有他们想象的那么顺利。他们去办理贷款时竟然发现他们的这套房子已经被卖掉了，朴实的夫妻俩慌了，赶紧联系售楼处工作人员，而此时，工作人员早已没了之前的礼貌和周到。

　　很多没经验的年轻人不怕吃苦不怕受累，但真的怕上当受骗，全部家当都是自己一点一点赚的，经不起打击，可工作人员偏偏利用了他们的淳朴，开发商竟然拒绝退款。

　　此时的张先生和妻子想到自己平时的省吃俭用、加班加点，心酸不打一处来。同时，也是第一次遇到这样的事情，不知道该怎么办。那么，根据张先生的情况，我们一起来看一下遇到“一房二卖”应如何维权？

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　　首先，发生一房二卖，一般应如何处理呢?

　　一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。

　　1.两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同为优先履行判定标准。

　　2.两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记属物权变更范畴，按物权对世原理、物权公示原理和物权优先于债权原理，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。

　　3.在第一个买房人已办过户后又卖给第二人的情况下，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。

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　　其次，像张先生这样，遇到一房二卖，购房者应当如何维权呢?

　　在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况，也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。

　　第一买受人可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同若干解释》)第八条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”如果第二买受人是恶意串通取得房屋所有权，那么第一买受人就可以依《商品房买卖合同若干解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”之规定，请求确认后买方的合同无效。

　　如卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任，但这时不能主张惩罚性赔偿责任，只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。

　　因此，遇到“一房二卖”的情况时，建议大家不要慌，保留相关证据材料，依法维护自身合法权益。
 

撰稿：龙艳艳
类型：C 类稿
编辑：侯学飞
审稿：张主编
审稿：刘东晓

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