拆迁中，承租人如何保障征收补偿权益

　　承租的房子突然遭遇拆迁该怎么办？承租人有没有征收补偿？拆迁时，很多面临被征收的承租人会有诸如此类的想法，为了让读者更清晰的理解，本文将通过以下两个方面解答。

　　一、 租赁合同对征收补偿事宜有明确约定

　　有的承租人在签订租赁合同时会和出租人约定，如遇国家征收搬迁费、过渡费、停产停业损失、装修装潢补偿归承租人等类似条款，如果有约定的，一般征收时按照约定补偿，如果出租人不按照约定给予补偿的，承租人可向法院提起合同纠纷诉讼。如连云港中级人民法院就审理过这么一个案例。

　　王某（出租方）与李某（承租方）签订《房屋租赁协议书》，约定将王某所有的仓库500平米出租给李某使用，双方除约定租期及租金等具体问题外，还特别约定“租赁因国家规划终止时，除生产设备及附件归乙方，对改造部分不能搬出或者损坏，以后凡是涉及拆迁赔偿等，均与乙方无关。”

　　合同签订后，李某经王某同意后将房屋改造为冷库并使用至今。后涉案房屋遭遇征收，李某向王某主张制冷机、冷库房、配电柜、冷却水塔等项目的拆迁补偿费用以及按面积计算搬家费、过渡费、停产停业损失等费用。双方协商未果诉至法院。

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　　一审法院认为：根据合同中约定“租赁因国家规划终止时，除生产设备及附件归乙方，对改造部分不能搬出或者损坏，以后凡是涉及拆迁赔偿等，均与乙方无关。”因此对李某主张的制冷机、冷库房、配电柜、冷却水塔等项目的拆迁补偿费用的诉讼请求予以支持。对于李某主张按面积计算搬家费、过渡费、停产停业损失的诉讼请求，一审法院法院未予支持。

　　王某不服一审判决上诉，二审法院维持了原判决。

　　从该案例的判决结果以及相关法律法规规定来看，拆迁时，如果租赁合同有明确约定承租人的补偿份额，那么，一般按照约定即可，如果出租人不按照约定给予其份额，承租人可以向人民法院提起民事诉讼，请求法院判决。

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　　二、 租赁合同对征收补偿事宜没有约定

　　如果承租人在租赁合同中没有约定征收补偿事宜，那么遇到拆迁如何处理呢？根据司法实践的经验来看，一般需要注意以下几点：

　　1、对于征收补偿款中的搬家费、停产停业损失和过渡费等费用，如承租人实际支出该部分费用或实际造成该部分损失，承租人可以向出租人主张分配该部分款项，此情形下，如果是协商不成诉诸法院，法院也是支持的。

　　2、对于装饰装修补偿费用，应区别能否拆除，对于能拆除的，多数情况下由承租人自行搬离。对于已经与租赁物形成一体的，如果合同尚未到期，那么承租人有权向出租人主张该部分补偿款项。如果合同到期后遭遇拆迁征收，需要看双方有没有约定，合同到期后装修装潢的归属问题，有约定则依约定，没有约定的原则上该部分归出租人所有。

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　　3、对于未到期的租金，承租人可向出租人主张退还该部分费用。其余费用，如双方无特殊约定，一般归出租人所有。

　　虽然最高院也有承租人直接向征收人提起行政诉讼，索要因征收可能对承租人造成房屋装修、搬迁费用及停产停业损失胜诉的案例，但是我国不是判例法国家，而且此类案例也不具有普遍性，举证也是很大的难题，所以建议承租人在承租时就在合同中约定清楚，如遇征收或其他不可抗力时，哪些权益归属承租人，避免日后发生矛盾；其次，在承租时最好查一下当地有无相关的征收公告或者土地批文，如果当地已经传出要征收的消息，则更需要警惕，尤其是租赁门面房或者厂房时，防止投资打水漂。

撰稿：冯  昱
类型：C 类稿
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：杨玲玉

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