旧村改造

　　旧村改造是推进郊区城市化的一项重要内容，是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的重要手段，也是促进农村可持续发展的重要途径。

图片来源于旧村改造补偿纠纷律师办案现场拍摄

　　旧村改造的优点

　　进行旧村改造，有利于改善农村基础设施和农民生活环境，提高农民生活质量；有利于进一步规范农村建设，促进农村土地集约利用，提高土地利用效益和利用水平；有利于促进农村二三产业发展，增加农民收入，提高农民社会保障水平；有利于加强农民住宅建设的安全管理，提高施工质量，增强农村地区的抗灾防灾能力；有利于加强农村基层政权建设和社会事业的发展，构建和谐社会。与村庄改造在某种程度上有相近意思。

　　工作内容都有什么？

　　旧村改造主要工作内容包括村域规划编制，居民点改造建设，基础设施改造提升以及产业结构提升等内容；主要通过对农村居民点建设用地低效无序利用的改进提高用地效率，改善村居环境，腾退建设用地，并将腾退出的土地用于村集体经济发展和产业提升。

　　旧城改造的存在的问题

　　由于旧村改造往往涉及面积较大，且农村基础设施建设水平长期滞后，对大多数村来说，旧村改造费用往往难以承受，因此，在旧村改造过程中，相关部门允许采用村民集资，村集体筹资和市场融资相结合的方式，引入社会资金力量进行旧村改造，但由于其他配套政策的滞后，尤其是在集体土地流转经营方面的问题，给改造工作带来了很多问题，在旧村改造工作中出现了变相的小产权房，缺乏后续资金投入和合同欺诈等问题，这需要相关部门积极配套相关土地和经济政策，还需要加强项目管理，监督资金使用。

　　旧村改造的四种模式

　　1. 政府主导模式

　　由政府统一征用收购，完成前期土地开发，通过策划包装、招商引资等，采用市场化的招拍挂方式进行出让。该模式操作简单，但前期安置成本投入较大。

　　2. 自我主导模式

　　村集体和村民在政府的指导和支持下，自筹资金，自我安排，自行完成改造；该模式的前提是政府的支持力度要大，对于村办企业发达，村集体村民筹资能力强的村庄比较适用。广东省的一些旧村改造比较常采用该模式，典型代表如佛山市南海区的夏西村。

　　3. 半市场化模式

　　通过引入房地产企业，借助其资金，技术和经验，通过签订合作协议的方式，明确彼此的权利义务，合作完成改造。该模式下，政府成本较低，而且灵活。

　　4. 开发商主导模式

　　地方政府公布旧城改造方案和要求，将融资地块与村民住宅和集体物业的拆迁安置以及市政道路、广场、公共绿地等公共配套设施建设一起捆绑进行招标，交由开发商来完成相应的旧村改造。
 

撰稿：蒋  凯
编辑：侯学飞
法务：刘东晓

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