回迁房买卖纠纷处理技巧

　　在房产交易中，有一种类型叫做“拆迁房”或“回迁房”。这种房屋和普通商品房相比还是有一定区别的。此类房屋的显著特点是有交易时间限制，而且许多房屋的权属也不太明晰，因此经常容易引起纠纷。购房者在购买此类房屋时，应擦亮眼睛，多观察多了解，并要注意规避其中的风险。

　　由于此类房屋办理产权过户登记时限受到一定的限制，不像普通商品房那样，手续完备后想卖就卖，并且受政策调整、市场波动和交易双方心理状态等等因素的影响会比较大，履行合同容易产生纠纷。为此，本文从结合律师办案实务，总结几种比较常见的回迁房买卖纠纷的处理技巧。

　　1. 拆迁房房价爆升，卖家后悔了

　　卖方不配合办理过户，买方不能办理过户手续，这类纠纷目前是最常见。由于房价上涨，原来几十万的房子，突然涨至上百万元，势必造成出售方的心态不平衡，此时卖方可能提出索取合同之外的价格补贴，买方不同意的，卖方便不配合过户，买方只能起诉。

　　法律对该纠纷的审理，会支持买方的主张，卖方应当无条件办理过户。因为回迁房合同有效，对双方有约束力。卖方协助买方办理过户手续，是在履行交付的义务。不履行义务的，法院可以判其履行。

　　作为买方的律师，此类案件的胜诉是有把握的，但作为卖方的律师，该做的工作应是努力调解，为被告尽可能的争取利益。

　　作为这种纠纷，应以诚信为基础，卖方在出售房子时，就应该考虑到房价上升的风险。按照卖家的逻辑，那么是不是如果买卖期间房价暴跌，卖家也会让利呢?明显不会。因此在此类纠纷中，交易双方应以诚信为基础，具备一定的风险承担意识。

　　2、突然限购导致回迁房买卖无法完成

　　回迁房虽具备过户条件，但由于买方的原因（如限购）无法办理过户等因素，卖方提出解除合同。

　　本所律师办过一起案件，买方是外地人，2009年订立买卖合同之时，上海没有开始限购。因为回迁房五年内限制过户，故合同约定双方办理过户的时间为2013年12月30日之前。过户条件具备了之后，上海出台了限购政策，买方成为了限购对象，无法过户。

　　法院虽支持了卖方的主张，认定限购为不可抗力，合同目的无法实现，但无法实现合同目的原因为任何一方不可预见、不能避免、不能克服的政策所致。合同虽然解除，但现房屋价格上涨到110万元，对上涨的差额部分卖方应给付买方。

　　也就是说，一场无法完成的交易，卖方还要为买方这几年的“损失”埋单。因此大家在签订此类“拆迁房”交易合同时，一定要重视由于受过户时间限制所带来的房产增值或贬值的赔付风险。

　　3、拆迁房“一房两卖”引纠纷

　　出售人一房二卖或抵押给抵押权人造成房屋权属发生动摇。比如本律师遇到江苏昆山的一个案件，出售人将房屋一房二卖，到底谁的买卖合同有效需要司法确认。

　　如果将房屋进行抵押借款，需要司法确认抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否优于买卖合同等均是该纠纷需要审理的内容，需要律师很好把握。

　　对于“一房两卖”的类型，主要需判断两份买卖合同的效力孰先孰后以及保护的顺序：办理过户登记优先方、实际占用房屋优先方、全额付款优先方、合同订立优先方等，当然，前提是两份买卖合同购买人均是善意的。

　　对设定抵押的房屋这种类型，抵押权人是善意的，则应当优先保护。

　　此类纠纷最终的法律协调解决，都是补救措施，另一方一般都会遭受很多的损失。为避免此类损失，关键还是要事前万分谨慎，到房管局充分做好“查册”，真正核查房产没有问题了，再进行交易。

　　4、合同一方买卖期间死亡

　　交易中买卖任一方当事人死亡，如果符合不可预见、不能避免、不能克服的条件，可认定为不可抗力，视为符合《合同法》规定的解除条件。

　　具体来说，遇到五种情况，当事人可以解除合同：

　　1.因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示，或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的;

　　5.法律规定的其他情形。

　　另外，在此类纠纷中，如在继承人不愿承担合同权利义务的前提下，则交易合同亦可依法解除。

　　5、拆迁房突然冒出多个“房主”

　　回迁房来源于安置，拆迁安置协议有可能没有明确安置人，安置人提出对配套商品享有权利，以及其他共有权人擅自处分权利，主张合同无效。

　　回迁房交付的权利凭证一般只是拆迁安置协议。拆迁的政策如果是数人头，在拆迁安置协议上应将安置人清晰的列明，让买受人一目了然，清楚回迁房的权利人，不会遗漏权利人。一般这种协议明确了“拆迁房”的权利人，较好地规避了此类纠纷风险。

　　然而现在的拆迁通常是“数砖头”，安置人不明晣，容易突然出现另一个安置人主张回迁房的权利。

　　对此类纠纷，根据《物权法》相关条文，法院一般不会认为回迁房买卖无效，而是会保护回迁房合同的效力，支持合同继续履行，而在内部协调好各原“房主”间的利益分配。

图片来源于网络

撰稿：冯 昱
类型：C 类稿
   编辑：闫 慧
审稿：张主编
法务：杨玲玉

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