商业用房拆迁中容易遇到的五大问题

　　由于商业用房得天独厚的的地理位置，拆迁时容易引发各种各样的利益关系，特别是一线城市的商业用房，城市进行规划改造时，就有可能对其进行拆迁，那么商业用房拆迁中容易遇到的问题有哪些？

　　一、补偿安置的主体复杂

　　商业用房和土地在所有权、使用权上的统一与分离，例如，土地使用权有通过土地批租、转让、有偿划拨、无偿划拨、继承或购买私有房屋而获得等等，房屋使用权有自用、承租、转租、转让所得，经营方式有自营、承包、联营、合伙等等，致使利益关系多元化，不可避免地产生权益分配之争。

　　此外，一些街区搭建的临时商业用房，以及亭、棚等等，使用人多为下岗职工、自谋职业者。这些商业用房的占有者，使用人无论是否合法，拆迁时都已成现实，决不会轻易降低各自的补偿安置要求，有的显然已超越拆迁的范畴成为一个广泛的社会问题，使当事人的合法权益难以界定。

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　　二、补偿的基准偏差缺少科学合理的定量

　　商业用房所处的区位是其价值中极为重要的因素，城市中心区与郊区的房屋本身并无本质差别，但处在不同地段的经营性商业用房的经济价值则有天壤之别，核心因素就是级差地租。由于历史原因，长期以来我们忽视了土地的价值，“重房轻地”，在现行的拆迁法规中对房屋构造的评价具体详尽，而对地产概念却缺乏应有的认识，其价值亦难以体现。

　　导致当事人双方利益的不平等，违背了等价有偿的原则。有关部门对此已做了大量的调研分析，提出了种种办法，但从根本上讲仍缺乏科学合理的定量标准。

　　三、补偿标准难以准确、统一

　　商业用房拆迁的补偿除了房屋本身的补偿安置之外，还包括从业人员、离退休人员工资、各项补贴、经营损失、搬迁费用、商业区位及楼层补偿等等。

　　被拆迁单位情况千差万别，政策规定的原则性与实际情况的多样性不相适应，往往无章可循，一些单位和个人则借机多报人员、工资标准、营业收入等，有的甚至漫天要价，致使拆迁补偿费用难以控制，难以预见，不仅成为拆迁中的“沉重话题”，而且形成一股不良风气。

　　四、特殊房产的商业用房拆迁难

　　地方政府在拆迁中遇到上一级机关或军队等特殊部门的房屋，尤其是拆迁经济效益较好的商业用房时，被拆迁单位往往提出远远高于规定的要求，使拆迁人无法接受，地方法规也难以制约这些特殊部门。

　　五、法规建设滞后，执法力度不够

　　商业用房的拆迁补偿安置十分复杂，拆迁法规中的有关规定原则性强，缺少一套适应市场经济规律，能行之有效的均衡拆迁双方利益的办法。

　　因此，从商业用房拆迁的疑难案例和执行的情况分析，拆迁行政主管部门、司法机关在处理商业用房拆迁纠纷的案件中，显得力度不够，尤其是对单位的拆迁，往往以拆迁人的让步和妥协而告终。如果您遇到任何关于征地拆迁的法律问题，可来北京冠领律师事务所咨询专业拆迁律师！
 

撰稿：陈书文
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：刘东晓

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