安置房买卖存在哪些风险？

来源：北京冠领律师事务所时间：2020-02-28 11:58 阅读：

　　张女士是江苏徐州人，一家三口和父母一起居住，本打算孩子大一点从父母处搬出去住，但是房价越来越高，越来越买不起房。偶然的机会得知有位朋友家被划入拆迁范围，政府补偿了3套安置房，便想打听下能不能买一套。这位朋友也很爽快，说房子住不完，确实打算出售两套，看看亲戚朋友有需要的可以优惠购买。

　　张女士清楚当前房价，也问过朋友意向价格，确实心动。但是，有人说能买，有人又不建议买，她也不确定到底有什么风险，便联系律师想问个究竟。那么，今天我们根据张女士的疑惑来看一下安置房能不能买卖，买卖又存在什么风险。

▲ 图片来源于网络如有问题请联系删除

　　首先，安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

　　根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有太大区别。

　　其次，安置房的买卖受哪些因素影响，同时存在哪些风险呢？

　　第一、政策因素。

　　根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房 (与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

　　第二、价格因素。

　　就像张女士面对的这种情况，拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

▲ 图片来源于网络如有问题请联系删除

　　第三、人的因素。

　　张女士的这位朋友家遇到拆迁，她房屋的共有人是否同意买卖呢？此时“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者，“共有人”可能会以《城市房地产管理法》中“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。

　　对此，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应视为无效，。但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护，而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。

　　听完律师的分析，张女士惊讶于安置房买卖背后还有这么多需要考虑的问题，并表示如果决定购买要借助专业律师的力量规避风险。在这里我们提醒大家，为减少矛盾、避免纠纷，购置拆迁安置房时一方面要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险；另一方面，订立协议时要出售方全体共有人签名，以减少风险。

撰稿：龙艳艳
类型：C 类稿
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：杨玲玉

标签：