注意！同村宅基地买卖也不一定有效！

　　很多人会觉得只要同村进行宅基地买卖就合法有效，其实，这个认知严格来说存在一定的偏差，如果离开了前提条件，那么即使属于同村人转让宅基地也是违规的。下面通过一个改编的最高院案例看看需要什么前提条件。

　　张三是大风村村民，前些年在外面做生意赚了点钱，回老家后便想着买块宅基地给他儿子张小三盖栋婚房，但是村里又没有闲置的宅基地，所以这事便搁置了下来。就在张三这事苦恼时，听隔壁老王说村里的李老四因为要搬到城里住准备卖他家宅基地。张三闻讯赶紧跑到李老四家商量买卖宅基地的事，最终经过一番讨价还价，两人以12万的价格私下签订了买卖合同。

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　　签完买卖合同后，当时张三想反正是同村的人买卖宅基地，就没急着去办理宅基地过户手续。由于着急建房，张三便找来工人开始打地基，在地基做好准备施工的时候，李老四的儿子李小四却找上门来说宅基地是他的，要把钱退给他拿回宅基地。张三此时都打完地基准备建房了，当然是不愿意，两人争执不下，找村委会调解也无果，最后李小四一纸诉状把张三告上了法院，请求法院确认买卖合同无效，要求张三返还宅基地。

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　　法院审理后指出，根据《中华人民共和国土地管理法》及《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）等规定，国家对农村宅基地的分配实行申请报批制度，以落实“一户一宅”的政策。因此，宅基地在同村村民之间流转，也必须首先征得集体经济组织同意。张三提供的证据不能证明其与李老四签订买卖合同征得集体经济组织同意，且宅基地使用权也登记在李小四名下。最终经过调解，张三和李小四达成和解，李小四退回购地款，张三返还宅基地。

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　　2019年9月，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。要严格落实“一户一宅”规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准，严禁城镇居民购买农村宅基地。但是对于同一集体经济组织内部成员转让宅基地的行为是法律并不禁止，但也需要符合一定条件转让行为才合法有效。

　　也就是说，即使同村村民进行宅基地转让，既需要符合物权法规定的不动产登记主义的规定，也需要集体经济组织同意。否则也会存在交易风险。
 

撰稿：冯  昱
类型：C 类稿
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：刘东晓

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