法院判例：承租人在一定条件下有权对装修装潢、停产停业损失提起行政诉讼

来源：北京冠领律师事务所时间：2020-04-29 15:29 阅读：

　　摘要：征收过程中，承租人的安置补偿问题一直是个难题。近日，安徽省高院发布了一则案例，具有很大的指引作用。案例中，省高院认为承租人可以对安置补偿问题提起行政诉讼。

　　【案情简介】

　　2015年，杜某（承租人）和郑某（出租人）签订租赁合同，租赁郑某位于县城的门面和二、三、四楼，租期自2015年6月1日到2021年5月31日止。领取营业执照后，杜某开始用该房经营浴池。2017年该地块涉及征收，10月10日县政府作出《房屋征收补偿决定》，杜某期间多次和征收人商谈拆迁补偿事宜，但征收人以承租人应与出租人商谈补偿事宜为由，拒绝和杜某商谈。2017年12月8日，征收人在未征求杜某意见的情况下，与郑某签订了补偿安置协议，而没有对杜某进行合理安置补偿。杜某认为侵犯了其合法权益，向法院提起诉讼，请求县政府限期给予其拆迁安置补偿。（在提起行政诉讼之前，杜某与郑某就合同纠纷已进行过民事诉讼）

图片来源于网络，如有侵权联系删除

　　一审法院审理后判决：责令被告县人民政府在判决生效之日起60日内对原告履行征收补偿职责。

　　被告不服，上诉称：1.本案中被征收房屋的补偿对象应是房屋所有权人郑某，杜某作为承租人向其提出补偿要求无法律依据，且其已按照法律规定对郑某履行了涉案房屋的征收补偿安置义务，一审法院作出责令其重复履行征收补偿职责的判决错误；2.杜某在本案房屋征收补偿安置中的法律关系是租赁合同关系，其利益诉求应通过民事诉讼途径解决，且涉案生效民事判决已对杜某的租赁合同纠纷中的各项诉讼请求进行了处理，在法无明文规定的情况下，行政诉讼不应越权介入民事纠纷的解决。请求撤销一审判决，依法改判驳回杜某的诉讼请求。

　　二审法院审理后判决：一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。

图片来源于网络，如有侵权联系删除

　　【裁判要点】

　　该案中，法院之所以认为承租人有权对安置补偿问题提起行政诉讼，理由主要有以下几点。

　　1. 法院认为，承租人用于经营的房屋被征收，虽然被征收房屋的价值补偿应当补偿给被征收房屋的所有人，承租人却因承租房屋被征收造成停产停业、装修等损失，虽然该损失承租人可以通过合同的违约责任来救济其权利，但是征收作为一种不可抗力，一般人难以预见承租房屋可能被征收，也就不会在合同中就征收的责任承担进行约定，故而无法追究出租方的民事违约责任。很多情况下，包括室内装饰装修价值、停产停业损失等内容，实际上都是承租人的损失。杜某作为案涉房屋的实际经营者，因该房屋被征收产生的停产停业损失部分，县人民政府应按照征收补偿方案对杜某予以补偿。

　　2.法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值，因征收房屋造成的搬迁、临时安置及停产停业的补偿。根据上述规定，征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人，但涉及用于经营的房屋被征收的情况，因征收给承租人造成的房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。

　　3.虽然涉案房屋所有权人郑某与县房地产管理局签订了房屋征收货币补偿安置协议，但本案中杜某的诉讼请求是要求县人民政府对其履行征收补偿法定职责，并不是对郑某与县房地产管理局签订的补偿安置协议提出异议，鉴于郑某与杜某之间签订的租赁合同并未约定征收时涉及承租人的相关补偿权益由出租人代为主张，且生效的民事判决对杜某向郑某主张停产停业损失、搬迁费的补偿权益未予支持，杜某的该项权益通过民事诉讼途径已无法救济，故郑某与县房地产管理局签订补偿安置协议及生效的民事判决不应影响杜某依法要求征收人对其进行补偿。