2020年厂房拆迁补偿标准及注意事项

　　工业厂房拆迁在近些年越来越多，城郊地区的发展及环保问题的重视是工业厂房拆迁的重要因素之一，但因工业厂房面积过大，拆迁细则较多，拆迁方一般会以一口价的方式给企业主一个区间补偿范围，很多企业主因怕麻烦就签订了协议，但是实际情况下拆迁方的区间补偿报价一般较低，冠领律师建议企业主对自己的厂房进行合理细致的评估，冠领律师也在这里为您总结了厂房拆迁的细则内容供您参考。

　　一、土地使用权的区域补偿价

　　什么是土地使用权的区域补偿价？通俗来讲就是土地使用权补偿，按照占用性质和使用年限等来计算出的区域补偿价。具体来说，土地使用权该如何计算？有这几种情况：

　　1、土地承包经营权：本村村民在本村的土地上承包的土地；

　　2、集体建设用地使用权：通过拍卖、买断等方式取得的集体建设用地使用证；

　　3、国有土地使用权出让划拨的方式：国有土地出让取得的工业用地资质，或通过划拨方式纳入土地使用权赔偿范围的，但租赁权还在划定的债券范围内的，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。

　　二、厂房重置价

　　厂房重置价就是厂房在重置新建后需要多少钱，例如建筑物、构筑物、设施物等等都是不相同的，所以补偿也是不同的，还要按照厂房所需求的现实标准来计算。

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　　三、停产停业损失费

　　停产停业损失将会一次性进行补偿，但要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等具有正常企业生产条件的情况下，还要注意一点，生产地址和注册地址要一样才可以。

　　停产停业损失应该满足哪些补偿呢？

　　（1）预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。

　　（2）违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。

　　（3）财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。

　　这些是可能遭受的损失。还有很多人会问到的人员安置遣散费，我们要纠正一下，人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业都没有，基本含在停产停业损失之列了。

　　四、装修及附属物

　　装修和附属物大部分情况下是不能进行挪动的，这些就要按照重置费用来计算，例如大理石的装修地板。

　　五、机器设备

　　机器设备分为可移动和不可移动的，不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，可移动的机器设备补偿的是搬迁费。

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　　上述就是工业用地征收补偿的大致情况，作为企业主来说，除了要配合拆迁方的工作外更要对自己的企业进行细致地计算，如果在某些情况下不能进行拆迁协议签订时应及时联系专业的拆迁律师，用法律的途径快速高效的维护自己的合法权益。

　　拆迁方惯用的拆迁招数大揭秘

　　一、政策压人

　　拆迁一开始的时候，拆迁工作人员说的最多的永远是：这是政府制定的政策，谁也不能改变政策。在拆迁初期拒绝你的补偿要求的时候，政策不允许就是最好的理由。

　　二、虚假询价

　　如果拆迁完全按照公平公开的政策进行补偿安置并且像他所说的那样政策不可改变的话，询价没有任何意义，因为补多少钱取决于政策的规定，而不取决于你想要多少钱，他直接应该和你讨论的是按政策算出来这个地方应补多少钱，而不是问你想要多少钱。

　　三、利用人性

　　如果你认为他们是真心想帮你提高补偿，那就错了，所谓位置决定立场，不要指望一个和你的利益站在对立面的人能最大程度帮你争取利益，想要拿到合理的补偿，一定要有打硬战的心理准备。

　　四、牵连式拆迁

　　如果被拆迁企业在拆迁的过程中有其他的项目在向政府申请审批，或者有其他事项需要政府同意办理，大多数也会因为拆迁而受到牵连，被拆迁企业要提前做好充分的准备。

　　五、断水断电断路

　　经常性的断水断电，施工不小心把路给挖了、堵了，这是拆迁公司惯用的招数，因为他们很清楚，断水断电断路会影响企业的正常生产经营，一旦你不能进行正常的生产经营，就必然会增加企业运营的成本，企业就无法在拆迁范围长期坚持，无法长期坚持，就必然会在补偿价格上做出让步。

　　六、违法偷拆

　　这里所说的违法偷拆，是指没有经过合法的司法程序，不是由法院组织的拆迁，而是指拆迁方在没有任何合法手续的情况下，组织社会闲散人员偷偷的把你的房子拆掉。

　　七、夸大违法

　　如果不是遇到拆迁，这些问题也没有任何部门过来查，一旦开始拆迁了，拆迁方最先开始审查你的证照，并且根本不考虑历史原因，而是一味地强调、夸大缺乏证照的违法性。

　　八、以拆违促拆迁

　　就是指拆迁方通过拆除违章建筑来推动、加快整个拆迁的进程，或者用拆除违章的方式直接代替拆迁，目的是实现低成本、甚至是无成本的拆迁。

　　九、贷款纠纷

　　如果没有遇到拆迁，企业只需要到期偿还贷款，或者到期办理贷款的延期或以新贷还旧贷就可以，但是一旦遇到拆迁，这些问题都会变得复杂甚至导致严重的后果。

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　　十、合同纠纷

　　拆迁方并不和你谈拆迁补偿问题，而是由出租方直接诉到法院，通过诉讼解除合同的方式来代替拆迁补偿程序，将拆迁法律关系转变为合同解除法律关系的方式解决纠纷。

　　律师参与维权的途径：

　　1、针对环境整治行动进行合法性审查通过信息公开等方式向政府各职能部门申请公开，调取政府及其所属部门在环境整治行动中的相关证据。通过合法性审查发现政府的问题，增加谈判筹码。

　　2、出具专业法律分析意见书根据企业提供的资料，对企业的资产情况进行梳理，进行合法性论证；确定停产停业损失补偿的原则及内容，为自身的合理请求提供事实和法律依据，以期对企业存在的法律风险进行预防和控制。

　　3、通过合法维权手段为客户创造谈判机会通过复议、诉讼等法律手段，应对政府部门可能作出的超越职权，违法作出行政处罚，滥用行政权力限制竞争，违法设定行政许可等问题，在法律框架内积极争取权益，使对方正视我方的合理诉求。

　　4、专业的谈判和监督手段制约配合运用律师的法律专业知识和专业经验指导谈判，在必要的时候律师直接参与谈判。针对环境整治运动中的严重违法点，通过举报、申诉方式，结合主流媒体监督，通过上级监察、舆论监督等方式促使对方进行平等协商，配合谈判。
 

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