2020年拆迁房屋新规定之拆迁主体推定规则

　　导语：“除非市、县级人民政府能举证证明房屋确系在其不知情的情况下由相关民事主体违法拆迁的，则应推定拆迁系市、县级人民政府委托实施，人民法院可以认定市、县级人民政府为实施拆迁的行政主体，并应承担相应的赔偿责任……”“许水云案”再审判决书的这段表述，开启了拆迁、行政赔偿纠纷领域的全新裁判原则——“拆迁主体推定”的适用规则。那么，这一规则在司法实践中的适用情况究竟如何？被征收人在面对拆迁时真的不用守房了吗？

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　　一、征收项目中的拆迁主体推定：

　　如果涉案项目确系由政府主导的征收项目，无论其是国有土地上房屋征收，还是农村集体土地征收和宅基地上房屋拆迁，被征收人原则上已无需“守房”。

　　也就是说，根据最高人民法院自2018年开始逐步确立“拆迁主体推定”规则以来，各地法院基本上都统一适用了这样的裁判准则。

　　只需证明涉案被拆除的房屋在征收范围内且房屋确已遭人拆迁，那么接下来就有被告行政机关负责举证证明其“清白”，即拆迁系开发商、村委会等民事主体所为，或者系街道办事处、乡镇政府等未经其委托而擅自实施。

　　如果行政机关能够证明上述事实，经法院审理后查证属实的，由相应的民事主体或者基层政府或其部门承担法律责任。若不能证明而仅是口头答辩强调系其他主体“误拆”，都不能令其逃脱被推定为拆迁行为实施主体的后果。

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　　故此，若被征收房屋、土地确系证照齐全的合法建筑、土地，被征收人可以根据自身的情况需要适当灵活地调整留人守房的投入度，只需保管好证照原件并做好室内物品、装饰装修、机器设备等的价值取证即可。

　　否则，老百姓自己的房子，还要整天留人守着、时刻准备拍摄取证才能“保平安”，这的确太不正常了。

　　二、这3种情形是例外

　　1.涉案房屋系证照不全的无证建筑，已经或可能遭遇“以拆违促拆迁”。

　　这种情形下，涉案房屋自身的合法性存在瑕疵和疑问，一旦被违法拆迁，被征收人即使通过推定原则能够锁定拆除机关，但却难以通过申请行政赔偿的途径索赔。

　　毕竟，依法救济的目的不在于阻止房屋被拆、土地被占，而在于获取公平、合理的补偿安置。想要证明无证建筑的合法性或其存在“历史遗留原因”在实践中仍非易事，故在此事凿实之前，继续占有房屋、土地对被征收人而言是十分必要和主动的。

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　　2.涉案房屋所面临的项目并非征收性质。

　　征收对应政府主导、负责，所以才有拆迁主体推定。如果被拆迁人所经历的项目属于商业拆迁、旧村改造、腾退等各种其他的名目，这一规则就失去了适用的前提条件。

　　在这类项目中，村委会、开发商所实施的拆迁行为多发，打着村民自治旗号实施“帮拆”的现象在一些地方还很严重。

　　对于这些违法行径，被拆迁人绝不可等闲视之，而要坚决通过拍照、录像等方法进行现场取证，并及时拨打110报警求助。积累的证据越丰富、充分，越有利于房屋被拆除后的有效救济。

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　　3.被征收房屋的室内物品、机器设备、存放原材料等价值巨大时。

　　在一些个案当中，被征收房屋内存放有古董字画、珠宝钻石、大量现金等贵重物品，有的用于厂房、仓库使用的还会有价值不菲的精密机器设备或者生产原材料。

　　我们一般主张这些东西要进可能地将其自行搬离，不要“押”在待拆迁房屋里当“赌注”，尤其是当其自身价值比房屋、土地还高时，更要慎重处置。

　　但确因各种客观原因而难以将它们及时搬离时，守房、取证就变得极为重要了。否则，一旦房屋遭违法拆迁，这部分损失可不能依法“推定”或仅凭被征收人手写的一份清单认定，而要由法院根据生活常识和经验，结合被征收人的实际身份等客观事实酌定。

　　故此，若被征收人真有许多这类物件，一定要提前做好取证、财产价值评估和守房准备，不可随意“大撒把”。

　　最后，提醒大家面对拆迁情况，无论是何种拆迁，都需要及时取证维权，不要坐以待毙。
 

撰稿：冯  昱
编辑：侯学飞
法务：刘东晓

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