拆迁时作为拆迁户应该注意什么？拆迁注意事项大盘点

　　经常会有拆迁户留言咨询，“周律师，我们家快拆迁了，我现在应该注意什么”或者是“周律师，我们村快拆迁了，怎么能判断征收合不合法”，类似的问题有很多。今天通过这篇文章和大家聊聊，如果家里快拆迁了，应该注意的问题。

　　一、征收前提：公共利益

　　国有土地根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，可以征收国有土地上单位、个人的房屋，但应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

　　集体土地根据《土地管理法》第四十五条为了公共利益的需要，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收。

　　法律规定的公共利益的表现形式：

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条：有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

　　（一）国防和外交的需要；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　《土地管理法》第四十五条：为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：

　　（一）军事和外交需要用地的；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；

　　（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；

　　（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；

　　（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。

　　从上述的法律条文可以看到，公共利益的表现形式有很多种，实践中遇到拆迁后直接往上套看符不符合就行。

　　二、看征收程序

　　无论是国有土地上的征收拆迁，还是集体土地上的征收拆迁，都有严格的法定程序。如果违反法定程序，作出的征收补偿决定也可能存在违法性。

　　国有土地上征收程序一般如下：

　　①确定房屋征收范围；

　　②拟订征收补偿方案报市县级政府；

　　③论证征收补偿方案并公布，期限30天，听取公众意见；

　　④多数人认为征收补偿方案不符合规定的，市县级政府举行听证会；

　　⑤根据听证会意见修改征收补偿方案；

　　⑥社会稳定风险评估；

　　⑦政府常务会议讨论决定；

　　⑧落实征收补偿费用；

　　⑨发布征收公告。

　　集体土地征收程序一般如下：

　　①批准后由县级以上政府公告并组织实施

　　②拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估

　　③公告征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等内容；

　　④听取意见并对征地补偿安置方案不符合规定的地方组织听证会；

　　⑤根据听证会内容修改方案；

　　⑥张贴征地补偿安置方案公告；

　　⑦报批征地补偿安置方案；

　　⑧批准征地补偿安置方案；

　　⑨土地补偿登记；

　　⑩实施征地补偿与土地交付。

　　这里需要注意的是，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，根据《土地管理法》的规定，批准文件是无效的。另外，在土地征收过程中，把集体土地转变为国有土地，起决定性作用的文件就是"征地批文"，实践中一般是有权政府以"建设用地批复"的形式作出。按照《土地管理法》规定，有权作出"征地批文"的行政主体只有省级政府和国务院。

　　三、看补偿

　　不管是国有土地上的房屋还是集体土地上的房屋，都有相应的法律规定，但国有土地上的征收补偿相对于集体土地上征收补偿更明确一些。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　所谓的房屋价值补偿也就是大家常说的周边房价，具体来说就是征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产的市场价。关于补偿方式问题，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　如果国有土地上的房屋征收补偿标准违反上述规定，被拆迁人就应该注意了。

　　《土地管理法》第四十八条：征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。 征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

　　征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

　　四、其他

　　征收过程中的无证房、违建问题。很多拆迁户会担心无证房是不是就是违建没有补偿，无证房不等于违建，更不等于不补偿。无证房的形成原因复杂，可能是年代久远证件丢失了，也有可能是当初建房年代早都没有办证。根据相关法律规定，有关部门会依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　如果这个过程中，房子被认定为违建，可以通过行政复议或者撤销行政处罚决定的方式进行救济，只有摘掉违建的帽子才有利于谈补偿事宜。

本文部分图片来源网络，如有版权问题请及时联系本单位。

撰稿：冯  昱
类型：C 类稿
编辑：闫  慧
审稿：段主编
法务：刘东晓

• 上一篇：发现买的房子死过人 请求撤销买卖合同 为何法院判决给驳回

• 下一篇：如何判断征收补偿决定的合法性？