抵押后的房屋被征收，债权人的利益如何保障？

　　王某是安徽省某市一名刚毕业不久的大学生，其大学期间在学校的创业协会任职，毕业后想要创办自己的公司，但因资金不足，遂向自己的好朋友张某借了20万元钱。张某认为创业还是有一定风险的，便提出要让王某提供抵押，来保障自己的债权。王某考虑后将父母早期买给他的一套房屋抵押给张某，并进行了抵押登记。

　　这件事情本可以顺利进行，可不久该市突然发出某些地段要进行重新规划的通知，王某抵押出去的房子被划入了征收范围。虽然王某可以根据法律规定选择货币补偿或者房屋产权调换，但是张某着急了，房子被征收了的话，自己借出去的钱是不是就没有保障了？带着这些疑问，他们找到北京冠领律师事务所寻求帮助。那么，王某选择方式的不同，对张某所享有的房屋抵押权会有什么不同呢？

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　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，房屋征收补偿的方式可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本案中王某的房屋虽设定了抵押，也可以根据两种补偿方式进行不同的处理，具体处理方式为：

　　第一，选择货币补偿时。根据《物权法》第一百七十四条的规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。也就是说，具体到王某房屋征收的补偿金，抵押权人张某优先于其他普通债权人受偿。在被征收人王某获得货币补偿后，抵押权人张某可以在债权到期后对王某取得的补偿金优先受偿，也可以提存（由于债权人的原因而无法向其交付合同标的物时，债务人将该标的物交给提存机关而消灭债务的制度）。

　　第二，选择房屋产权调换的方式时。征收拆迁补偿若采取房屋产权调换的方式，双方可以根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记，同时办理抵押登记。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条的规定，因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人，抵押双方可以重新设定抵押房地产。也就是说，王某应及时告诉张某，重新设立抵押，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。这样既对被征收人进行了补偿，又通过变更抵押登记，保护了抵押权人的利益。

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　　总的来说，设定抵押权的王某房屋依法被征收，抵押权人张某享有优先受偿权，属于《物权法》的调整范围，同时也并不影响被征收房屋所有权人依法取得征收补偿的权利。抵押房屋除了与被征收人有直接关系，与债权人也是息息相关的，因为房子的灭失直接关系到债权能否实现。因此，如果被征收人的房子涉及抵押的话，那么被征收人一方面应该及时告知抵押权人；另一方面，由于房屋即将拆迁，被拆迁人可以参考征地拆迁补偿方式及时与抵押权人就抵押房屋重新协议。

撰稿：龙艳艳
类型：C 类稿
编辑：闫  慧
审稿：段主编
法务：刘东晓

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