旧房翻建成违建？不一定！

来源：北京冠领律师事务所时间：2020-10-26 18:17 阅读：

　　王先生家住山东省某县的一个城中村，在该村有一处两层老宅，2000年，王先生在规划局报建后将老屋推倒翻建了一栋相同面积的新房。2017年10月18日，县政府作出征收决定，进行棚户区改造，王先生房屋被纳入征收范围。王先生之前的老宅有土地使用证和房产证，2000年翻建后也没有换新证。

　　让王先生没有想到的是，拆迁办工作人员上门调查情况时，竟然说自己的房子属于无证房，按照无证房的补偿标准给予补偿，王先生一看补偿标准，发现实在太低，便拒绝在补偿协议上签字。结果，征收部门直接下达征收补偿决定。不久王先生收到了街道办下发的《限期拆除通知书》，当地街道办事处称胡先生的房屋属于违法建筑，7天内自己不拆的将进行拆迁。

　　看到街道办下发的《限期拆除通知书》，王先生疑惑了，自家的房子怎么就成了违建，虽然没房产证，但是自己是在原来老房子基础上翻建的，也没有超占土地，怎么就成违建了？

　　那么王先生的房子真是违建吗？街道办的行为合法吗？

　　周律师认为，王先生的房子并不属于违建，理由如下：

　　1. 王先生的房子是在老房子的基础上翻建的，并未超出原土地使用证和房产证的面积；

　　2. 王先生翻建房子后虽然没有办理新的房产证，但是王先生对房子下面的土地是有合法使用权的；

　　3. 《中华人民共和国城乡规划法》2008年1月1日实施的，而王先生翻建房屋的时间是2000年，法不溯及既往，王先生翻建的行为并未违反城乡规划法；

　　4. 王先生翻建时还去规划局报建过。

　　关于街道办下发《限期拆除通知书》并认定王先生房子是违建的行为，属于超越职权，违反法定程序，明显违法。根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，违建的认定应该由城乡规划部门进行，街道办并无职权。另外，《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条规定“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后,当事人不停止建设或者逾期不拆除的,建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门釆取査封施工现场、拆迁等措施。”由此可见，行政机关采取相关措施必须以规划主管部门作出”限期拆除决定”和县级以上人民政府的责成”为前置要件。

　　王先生此时应该怎么办？

　　在协商不成的情况下，王先生此时可以对《限期拆除通知书》提起行政复议或者行政诉讼，撤销《限期拆除通知书》，对于违建认定，王先生可以带着老房的相关证件和翻建的相关材料去规划部门如实说清，如果通过协商谈判的方式解决不了，可以在诉诸法律程序，比如提起行政复议或者诉讼，将违建之名摘掉后就可以以合法房屋去谈补偿问题了。

　　最后提醒一下，不是说房子没有证件就是违建，违建的认定有复杂而严格的程序，不是随便一个部门就有权说你房子是违建。违建的情形简单理解有5种：1.城乡规划法实施后，未报批规划就建房；2.超审批超规划建房；3.改变原有房屋性质，比如私自住改非；4.超期的临时建筑；5.伪造材料骗取许可建房。如果你的房子不属于上述任何一种但是还被说成违建，不要怕，可以通过复议或诉讼的程序维护你的权益。

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撰稿：冯昱
类型：C 类稿
编辑：闫慧
审稿：段主编
法务：刘东晓

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