房屋拆迁中，无证房怎么补偿？

来源：北京冠领律师事务所时间：2020-08-21 16:34 阅读：

　　导读：无证房能否获得补偿是被拆迁无证房人最关心的问题，涉及拆迁或征收时，拆迁部门就先问“有房产证吗？”没有就是违建，不按照有证房屋给予补偿的方式并不正确，那么，一旦房屋遭遇拆迁，无证房屋在拆迁补偿方面法律是如何规定的？在面临拆迁时能否获得补偿？北京冠领律师事务所接下来给大家说一说。

　　无证房屋权利归属

　　首先要明晰无证房屋的权利性质，如果房屋已经办理产权证，房屋所有人就有不动产的物权；如果是没有办理产权证的房屋，房主没有物权。因为无证房屋没有进行产权登记，物权未设立，只有等到产权证办理完毕之后权利人才能取得完整的权利。

房屋拆迁
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　　无证房屋并非违章建筑

　　将无证建筑认定为违章建筑是拆迁方惯用的伎俩，通过认定为违章建筑进行拆迁一方面减少拆迁补偿，另一方面也压缩了时间成本，严重地损害了被拆迁人的利益。无证并非违建，应具体情况具体分析，现实中，即使属于违章建筑，也应根据行政法中的“比例原则”即《行政处罚法》中的“过罚相当”原则给予合理补偿。至于如何补偿，可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。农村居民建造住宅，只要经乡镇政府审核，并经县级政府批准后，就算没有宅基地证，建房证也不能认定为违章建筑。无证房屋就算被认定为违章建筑也需要补偿。经相关部门调查认定为违法建筑的违法部分不予补偿。对于合法部分，应当给予等价的补偿。

　　无证房可以获得全额补偿的情况

　　历史存留的房屋，法律上有法不溯及以往原则，这是我国法律制度基本原则之一，也可扩充至行政时效原则，所以要结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。最开始农村建房管理较松，对产权这方面也没有管理到位，因此农村有很多无证房。无证房屋不等于违章建筑，只要是依法建造的房屋，即使没有产权证明，在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。

　　无证房产拆迁补偿考虑因素

　　无证房产拆迁要考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。但无论被征收人的房屋是否属于违建，对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿；房屋建造的时候是合法的，但没有合法产权证明，是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的，且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住，应当得到合法补偿安置。

　　无证房屋拆迁补偿标准

　　每个地方的拆迁补偿标准是不一样的，政府部门会根据当地的拆迁管理办法进行估算、赔偿。具体可以查看拆迁公告的具体规定，也可向当地土地部门咨询。如果有异议，可以申请行政裁决。

　　房屋拆迁补偿一般包括：房屋补偿费(房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按照被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

　　房屋拆迁补偿方式分为：货币补偿和房屋产权调换或实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定

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　　相关法律依据

　　1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　2、建设部《城市房屋拆迁工作规程》第八条，在取得拆迁许可前，拆迁人应当对拆迁范围内房屋情况进行摸底，区分有产权证与无产权证房屋。对于未取得房产证但能够证明该房屋是合法拥有的，由所在地房地产管理部门确认后，依法补偿；对于手续不全或者无产权产籍的房屋，应当经有关部门进行合法性认定后，依据相关法律法规处理；对于存在产权或者使用权（承租权）争议的，应当通过民事诉讼后，按照诉讼结果依法补偿。第十一条《城市规划法》实施后，未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的，以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑。对违法建筑依据《城市规划法》及地方城市规划实施条例规定处理。《城市规划法》实施前违法建筑的认定，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门充分考虑历史情况，依据所在省、自治区、直辖市人民政府规定处理。

　　结语

　　房屋拆迁中，有房产证的给补偿，没有房产证的不给补偿，无视房屋具体情况，一刀切的做法是错误的，是否给与补偿要看房屋的具体情况，没有房产证的房屋不等于违法建造的房屋，房屋合法，就应当给给予合理补偿，对无证房一概不给予补偿是拆迁人无视被拆人的合法权益的行为。拆迁过程中，被征收人还要关注拆迁人的主体资格、拆迁程序等是否有违法之处。过程中遇到任何问题要及时咨询专业拆迁律师，避免自己的合法权益受损。

撰稿：马佳斌
编辑：侯学飞
法务：刘东晓

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