房屋征收补偿评估报告的要点

　　在房屋拆迁实务中，通常评估机构由征收人选定，被征收人没有参与，直到拆迁协议协商环节，才能得知自己会得到多少补偿，这种情况下一般被征收人难以得到公正的价格评估。被征收人在得知房屋面临拆迁消息时应及时了解以下五点，以免利益受损。

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　　一、参与选择评估机构

　　征收人这样做是违反法律规定的，根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　另外，选择评估专业人员要通过评估师资格考试，可在有关全国性评估行业协会网站查看公布评估师名单了解情况。

　　二、注意评估时间

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格”之规定，评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　这也是为了防止，征收方压缩拆迁成本，作出低于公告时点的房屋价格的评估报告损害被征收人利益。

　　三、分户评估报告需公示

　　法律对于分户评估报告什么时候公示、公示多久等问题并没有明确规定。各地有自己的规定，一般房地产价格评估机构提交初步评估结果后5个工作日内进行公示，公示期限不得少于15日。

　　四、影响房屋评估价格的因素

　　依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

　　被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

　　五、对评估结果有异议的处理办法

　　对评估结果有异议的，可以向评估人员咨询，要求详细解答，对回答不满意，可自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估或者另找其他评估机构评估。

　　对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

　　根据以上法律规定总结得出，影响房屋评估价格的因素包括：区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积，土地使用权，类似房地产在评估时点的平均交易价格，若与征收人协商不成评估报告还应考虑被征收房屋内的装修装潢价值，机械设备等物资搬迁费，以及停产停业损失等。
 

撰稿：蒋 凯
编辑：侯学飞
法务：刘东晓

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