无“合法身份”的自建房拆房如何补偿？

来源：北京冠领律师事务所时间：2020-09-11 14:18 阅读：

　　无证房屋一般是指没有经过登记，缺少合法证件的房屋。自建房是特殊历史时期的产物，是为了解决住房困难，这类房屋显然是没有证的。遇到拆迁的时候，很多拆迁方“一刀切”地将所有的自建房不予补偿。对于无“合法身份”的自建房是否应该进行补偿，是一个具有争议的话题。

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　　那么无证房屋是否能得到补偿呢？北京冠领律师事务所以实际案例为您解析：

　　王大爷早在80年代就居住在市区之内，虽然房屋简陋但地理位置却很优越，生活倒也方便。2016年，随着政府棚户区改造项目的进行，王大爷所居住的房屋被纳入该市棚户区改造的征收范围。随着征收工作的逐步深入，王大爷却感觉越来越不对劲了。按照征收人员的意思，王大爷的房屋没有房产证和土地使用证，而对于这种无证房屋的补偿非常之低，甚至无法在附近地段购买相应面积的房屋。王大爷与征收方理论不过，无奈之下找到了北京冠领律师事务所，寻求律师的帮助。

　　听到王大爷描述的过程后，北京冠领律师事务所律师立即为王大爷进行初步分析。首先，棚户区改造属于对城市国有土地进行征收，应该适用《国有土地上房屋征收补偿条例》，根据该条例的规定，征收国有土地上个人房屋，应该对被征收房屋所有权人给予公平补偿。使房屋被征收人的居住条件有改善、原有生活水平不降低。如果征收方以王大爷房屋无证为由而降低补偿，降低了王大爷原有的生活质量，显然违背了该条例的规定。其次，王大爷的住房早在80年代建成，由于建房时期较早，我国《城乡规划法》尚未施行，相关政府部门的手续办理并不完备，因此王大爷房屋无证是由于历史原因造成的，并不是王大爷个人原因。据此，征收方以此为由降低征收补偿显然是不合理的。

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　　北京冠领律师事务所接受委托后，第一时间进行了调查取证，申请政府信息公开，向相关部门申请了王大爷住房区域棚户区改造项目的征收决定以及征收补偿方案公开答复。然而，信息公开申请寄出后久久等不到回应，律师在确定信息公开申请超期未予回复后，立即向上级政府申请行政复议，要求该相关部门依法作出政府信息公开答复。复议过程中，律师表达了王大爷愿意配合和支持政府棚户区改造项目的意愿，但是也表达了征收程序一定要合法，征收信息一定要公开透明。北京英淇律师据理力争，给予各方机关压力，复议机关表示认同了我所律师的观点并组织复议双方进行协商。最终按照有证房屋的补偿标准给王大爷进行补偿。

　　律师提示

　　很多城市及农村由于管理、风俗（老百姓都不办理）等历史因素，出现很多无证房屋，此类房屋在征收、拆迁中常以“无证房屋”不给予补偿或者给予很少的补偿，如果您在现实中也遇到自建房拆迁问题，可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。

　　1.严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。但无论被征收人的房屋是否属于违建，对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。

　　2.房屋建造的时候是合法的，但没有合法产权证明，是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的，且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住，应当得到合法补偿安置。

　　至于应该补偿多少，每个地方的拆迁补偿标准是不一样的，政府部门会根据当地的拆迁管理办法进行估算、赔偿。您可以查看拆迁公告的具体规定，也可向当地土地部门咨询。如果有异议，可以申请行政裁决。

撰稿：马佳斌
编辑：侯学飞
法务：杨玲玉

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