征收中评估阶段“四牢记”，补偿合理不“跑偏”

来源：北京冠领律师事务所时间：2020-09-29 14:09 阅读：

　　征收时评估阶段对征收补偿数额有重大影响，为了维护应有权益，拿到合理补偿，被征收人要注意以下四点：

　　1、慎重选择评估公司

　　由于房屋评估的结果与拆迁补偿数额息息相关，因此选择评估公司非常关键。被征收人有权协商选择专业、有资质且无利益关系的评估公司，才更有可能得到公平公正的评估结果。

　　依据建房〔2011〕77号《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》)第四条：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。”因此如果有关拆迁机关直接指定评估机构，则该行为是违法的。

　　2、严格执行评估程序

　　评估公司确定后，需要有资质的评估师上门对被征收人的房子进行测量、拍照录像等评估工作，并作实地查勘记录。为保护自己的合法利益，被评估人一定要对实地查勘记录的内容进行核实，确认数据真实无误、无遗漏后再进行签字。

　　《评估办法》第十二条：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管……房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。”

　　3、了解评估方法

　　对同一座房屋使用不同的评估方法，得到的评估结果可能有着非常大的差别，因此被征收人也需要注意评估机构使用的是哪种评估方法。

　　《评估办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。”

　　中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知(中纪办发[2011]8号)规定，“房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地拆迁补偿标准，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”

　　市场法也称市场比较法、比较法、现行市价法。它是指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。

　　实践中，拆机机构大多倾向于使用成本法来评估。成本法，指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。这种方法最大的弊端在于不能反映对象的市场价值，使得房屋价值被严重低估，被征收人的补偿获益远低于市场获益，选择货币补偿方式的被拆迁人很难用拆迁补偿款重建或购置到同等质量、同等居住条件的房屋。多数被拆迁人拆迁后居住条件不仅没有得到改善，反而降低了。很多拆迁户“越拆越穷”与这一机械适用“成本法”的房屋估值方法有直接的关系。因此，如果对于评估方法不满意，需要果断拿起法律武器才能维护自己的权益。