企业房屋征收需要注意哪些问题？

　　企业征收不同于住宅征收等其他房屋征收方式，由于企业房屋的性质、预期价值、员工安置等一系列问题都会影响最终的征收方案，因此企业征收采用的征收条件和补偿办法差异都非常大，那么当面临企业房屋征收的时候，被征收人应该注意哪些问题才能最大化的维护自身利益？

　　一、企业房屋的性质不同，补偿方式也不同。

　　企业房屋的性质大致分为三类，根据企业房屋的不同性质，相对应的补偿措施也有所差异：

　　1. 租赁办公用房

　　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。因此，企业租赁住房的承租人企业，因不享有对所征收人房屋的所有权，因此不能获得企业房屋征收补偿。

　　2. 自有产权办公用房

　　企业自有产权办公用房的征收一般只能选择房屋价值补偿和土地价值补偿。征收人对企业自有产权办公用房给予的补偿应该包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁或临时安置的补偿、不可移动设备的损失补偿、人员遣散安置和停工留薪等费用补偿，以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　3. 违章建筑

　　并不是所有的企业违章建筑都不予以补偿。在违章建筑拆迁补偿问题上，应当考虑违章建筑使用的材料，违章建筑范围内合法的土地使用权，违章建筑内的财产，拆迁补偿款和拆迁补助费等一系列问题，具体案例具体分析。

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　　二、企业房屋征收要满足公共利益的需求。

　　企业房屋是不能随意被征收、拆除和关停的，相应的房屋征收应该要满足明确的法律条件。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条的规定：企业征收的主体需是市县人民政府。除此之外《条例》的第八条也明确规定了企业征收房屋需要以公共利益为前提。

　　所谓公共利益指的是：

　　1. 国防和外交的需要、

　　2. 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要

　　3. 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　4. 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　5. 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　6. 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　因此，企业征收人只有在满足以上征收目的的情况下才有资格对企业房屋进行征收。

　　三、企业征收补偿存在的问题。

　　1.补偿范围是否有遗漏。

　　企业征收的补偿范围包括：拆迁资产补偿、停业停产损失、安置补偿以及拆迁奖励。被征收人要明确企业拆迁补偿的范围，涉及情况复杂的补偿问题，如因拆迁而解聘员工的安置补偿费用、搬迁前期搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用等应该及时咨询专业的法律团队，保障自身的合法权益。

　　2.补偿标准是否公平合理。

　　不同的地方制定的补偿标准可能会有所不同，企业被征收人可以提前了解当地企业征收的市场价格、补偿方式等，做到知己知彼，才能赢得这场“征收博弈”的胜利。

　　3.企业预期利润补偿是否被包含。

　　企业的预期利润指的是根据往年的情况，企业可期待的利润。被征收的企业应当出具相关资料，估算近几年平均利润，证明合理的投资收益回报，并结合剩余经营期限，计算预期利润损失。

撰稿：杨苓妍
类型：C 类稿
   编辑：闫 慧
审稿：董振杰
法务：马佳斌

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