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怎么判断拆迁补偿是否合理？

来源：北京冠领律师事务所时间：2020-12-24 14:44 阅读：

　　征地拆迁时被拆迁户们最关注的问题始终是补偿问题，征地拆迁发生争执的原因也是补偿。许多网友询问：“我们这儿拆迁，不清楚补偿规则，也不清楚用什么评价补偿的合理性”。面对征地拆迁的时被拆迁户如何评估补偿是否合理？

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　　一、房屋征收决定公告是否是合法

　　房地产的价格瞬息万变，今天的房价跟十年前的肯定不能同日而语，而有些拆迁方却用多年前的补偿标准进行征收。拆迁方只按多年的房价补偿，被拆迁人希望“多多益善”。其实，关于选择什么时间的房产价格，《条例》中是有明确规定的。

　　二、参照周边的市场价进行补偿

　　城市的房子，有两种补偿方式：1、房屋置换，相同地段最低拆多少补多少；2、货币补偿，最低是周边房地产市场价。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　相较于完善的国有土地上房屋拆迁补偿，集体土地上的房屋拆迁没有类似《条例》这样的专门法规，拆迁补偿规定在《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》等几部法律之中。而征收农村房屋，拆迁补偿标准一般分为三种情况：

　　（1）优先采取宅基地置换，房屋一般按照重建成本价进行补偿;

　　（2）商品房置换，相同地段的房屋补偿标准最低是“拆一还一”。

　　（3）货币补偿，在保障被拆迁户生活水平不降低的前提下，在当地购买原住房面积房屋的价格。除此之外，补偿的项目还包括房屋补偿、搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失等几方面。但是对房屋价值、宅基地的补偿，几部法律并没有给出明确的规定。

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　　三、是否降低了生活水平

　　无论是征地还是拆迁，在基本要求上，确保被征收人生活水平不降低，长远生计有保障，这是征地拆迁工作坚持的底线。

　　《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

　　农村拆迁的补偿金额肯定每个地区都是不一样的，这其中要结合当地经济发展水平以及土地性质等因素考虑，举个例子：

　　2020年连云港市赣榆区厉庄镇新坝村上小山、坝南居住点安置方案的补偿内容：

　　(1)主房是楼房的，每平1000元。

　　(2)主房是平房带状基础的，每平800元。主房是平房不是带状基础的，每平750元。

　　(3)主房是瓦房带走廊的，每平750元。

　　(4)主房是瓦房不带走廊的，每平650元。

　　(5)主房是简易房的，每平600元。

　　(6)配房：平房，瓦房带走廊每平600元，瓦房500元，简易房350元。

　　(7)养殖区：主房每平300元，封闭式养殖圈舍每平200元。

　　(8)临时建筑：简易房每平200元，彩钢瓦房每平400元。

　　(9)走廊，全封闭的按实际面积计入主房面积，半封闭或者没有封闭的，按实际面积70%计入，主房是一层半(阁楼)的，一层半(阁楼)按实际面积50%计入。

　　(10)其他房屋，棚，畜禽舍，院墙，附属物均不补偿。