购买的小产权房要拆迁，能否获得赔偿？

　　“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。购买小产权房的风险很多，购房合同在国土房管局不会给予备案，在购买过程中出现合同纠纷难以得到与普通商品房等同保护，若遇国家拆迁， 很难得到相应的拆迁补偿。

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　　一、小产权房拆迁，可以获得赔偿吗？

　　1、小产权房属于集体产权，有的是违法占地建设的；有的是在划拨土地上建的；还有的是在军队享有使用权的土地上开发的。但是只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑。

　　2、合法建筑可以得到拆迁赔偿，赔偿者是集体经济组织下的原宅基地所有权人。违法建筑一般不能赔偿。

　　3、因为小产权房没有独立的房产证，所以不能过户，购买时只能签订买卖合同。但是也只能在集体成员内部转让，非本集体成员的第三人购买得不到保护，如果拆迁也得不到补偿。

　　二、购买的小产权房拆迁，可以获得赔偿吗？

　　购买的小产权房拆迁，能否得到正常、合理的补偿，关键在于买卖是否合法，合同是否有效！

　　1、小产权房买卖合同的效力认定及处理原则

　　（1）《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，须依法申请使用国有土地”。也就是说，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。

　　（2）《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。第三条规定，涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。

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　　2、小产权房买卖合同无效的情形

　　（1）对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　（2）如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。

　　3、小产权房买卖合同有效的情形

　　（1）如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过房地产管理部门审批的，可以认定合同有效；

　　（2）对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　4、小产权房买卖合同无效后的处理

　　（1）合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。

　　（2）如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。

　　（3）按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。

　　（4）拆迁少补偿。如果遇到拆迁，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分，一般还需诉讼解决。

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　　可见，本集体组织成员之间买卖小产权房，经过相关部门批准，一般认定合同有效；本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房，一般认定合同无效。法律禁止非同一集体组织成员间小产权房买卖，因此，购买小产权房请慎重，否则，遇到征地拆迁可能无法获得相应赔偿。
 

撰稿：曾超超
编辑：侯学飞

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