如何对国有土地上房屋进行评估

　　众所周知，国有土地上的房屋征收与补偿如今已拥有一套比较完整、科学的法律法规支撑，就评估程序而言，住建部也根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定了相应的《国有土地上房屋征收评估办法》，在此，笔者梳理了国有土地上房屋征收评估的整个流程，从被征收人的角度，以能够实施救济的环节为标准，把国有土地上房屋征收评估的法定程序分为了以下七个环节，谨供广大被征收人参考。

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　　1、评估前的调查

　　在对被征收房屋实施征收之前，房屋征收部门应当组织有关单位对对被征收房屋情况进行调查，并将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。这是保证被征收人知情权的一个重要环节，实践中的多数情况是，被征收人获悉有关房屋面积、性质以及补偿标准等内容是从实施补偿安置方案开始的，在这之前的多个公示公告环节都被房屋征收部门有意或者无意的忽略，此举侵害了被征收人的知情权，减损了被征收人的救济方式和救济途径，不利于将矛盾化解在征收的初始阶段。

　　2、选定评估机构

　　对国有土地上被征收房屋实施评估必须由具有相关资质的房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会等独立、客观、公正地进行，任何单位和个人不得干预，与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避，以期达到“房屋征收评估结果客观公平”的效果。为此，法律明文规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票或摇号、抽签等随机方式决定。但现实情况是，由于被征收人数量众多，很难自行组织协商评估机构，而抽签备选的评估机构是征收部门提前遴选好的，这一遴选过程又是不公开的，且这些评估机构都是当地的评估机构，无论是从被管理者还是业务发展的角度来看，它们都很难不受征收部门的影响，因而常常在评估过程中丧失评估机构公平中立的立场。这些现象使得本为保证公开选定中立评估机构的规定流于形式，无法切实保障被征收人的合法权益。因此笔者呼吁有关部门尽快制定选定评估机构的实施细则，并加大对征收部门违法遴选评估机构、侵害被征收人合法权益行为的监管力度，从而在最大程度上补强被征收人因势单力薄无力而自主选定评估机构的弱势地位。

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　　3、签订委托合同

　　房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。如前所述，评估机构很难由被征收人自主选定，与其签订评估合同的又是房屋征收部门，评估机构是接受房屋征收部门的委托对被征收房屋实施评估，这就更难保证评估机构能够独立、客观、公正地进行评估活动，因为在房屋征收过程中的评估不同于自由交易市场中的评估，在房屋征收过程中，征收方与被征收方地位并不平等，征收方作为强势方委托评估机构，其结果往往是评估价值偏低，被征收人对评估结果持有异议，背离了“房屋征收评估结果客观公平”的初衷。

　　4、实地勘察

　　实地勘察环节在实践中经常被评估机构省略，这是由于评估机构多是奉命行事，根据征收部门提供的房屋面积等信息作为评估依据，这是房屋征收评估结果偏离客观情况的直接原因。法律明确规定评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，并做好实地查勘记录，且房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师三方均应在实地查勘记录上签字或者盖章确认。实践中很少有评估机构按照立法本意操作。

　　5、评估环节

　　本环节是评估机构综合运用相关知识技术和一定的方式方法对被征收房屋实施评估的具体过程，是一个相对独立的环节，被征收人和房屋征收部门很难过多参与，但评估机构运用何种方法、如何运用、针对哪些客体进行评估，直接决定了房屋征收评估结果的实质性内容，因而会对被征收人的权益产生切实的影响。评估机构适用的评估方法和评估对象会体现在评估报告中，而法律也对此作出了规范，体现为在对类似房地产有交易的被征收房屋进行评估时，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估等。征收当事人就其他损失协商不成的，也可以委托评估机构通过评估确定，这里通过文义解释，可以理解为就其他损失而言，征收当事人双方都可以委托评估机构。但在实践中，评估机构都是按照征收部“建议”的标准进行评估，评估报告中的技术性表述成为履行程序的表面文章。

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　　6、公示环节

　　经过初步评估，评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期间，评估机构对分户的初步评估结果负有现场说明解释的义务，公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。形式要件上，整体评估报告和分户评估报告均要求两名以上估价师签字，并加盖评估机构公章，特别强调不得以印章代替签字。实践中经常存在不给被征收人送达评估报告的实例，有的仅仅是送仅有一张纸的评估单，有的没有盖章签字，导致被征收人很多程序性权利难以得到保证。

　　7、复核与鉴定

　　被征收人对评估结果有异议，可以在收到评估报告十日内向评估机构书面申请复核，对复核结果仍有异议，可以向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定，对鉴定结果仍有异议，房屋征收部门会作出补偿决定，不服补偿决定的，被征收人可以申请复议或提起诉讼。可见，法律赋予了被征收人多层次的救济权利，被征收人应当了解并依法实现这些权利。但在实践中很多地方没有设立专家鉴定委员会，导致被征收人申请鉴定的权利很难落地。

　　至此，国有土地上房屋征收评估的整个法定程序就告一段落了，广大被征收人需要明确的是，法律赋予了被征收人各种各样的救济权利，保护着被征收人的合法利益，而评估程序仅仅是征收程序中的一个环节，也仅仅是依法维权的众多法律切入点之一，广大被征收人应当充分了解并利用自己享有的救济权利，依法进行维权。
 

撰稿：马佳斌
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：杨玲玉

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