房屋拆迁，农村集体土地与城市国有土地有什么区别？

　　同样都是房屋，农村集体土地与城市国有土地上的房屋相比，拆迁获得的补偿有天壤之别。为什么会有如此大的差异呢，原因在于土地性质不同，导致房屋拆迁的原因、适用的法律、批准的部门、实施的部门、执行的程序均不同。下面为您详细解读，农村集体土地上房屋与城市国有土地上房屋拆迁有什么区别。

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　　一、拆迁的原因不同

　　由于房屋依附的土地性质不同，拆迁过程有很大的差异，首先表现在拆迁项目开展的原因不同。

　　国有土地上房屋拆迁的原因可以基于公共利益之需要，由政府部门组织征收后统一进行拆除；也可以基于商业开发，由开发商与被拆迁人达成一致后拆除。为公共利益拆迁的情况下，拆迁人必须在个人利益和国家利益之间做出取舍，一旦政府给予合理补偿，被拆迁人就必须搬迁。商业拆迁的情况下，被拆迁人则享有更大的自主权。

　　集体土地上房屋拆迁（征地拆迁）则应当基于公共利益之需要，在依法定程序得到相关部门的批准后，将集体土地征收为国有土地，给予被征收人合理补偿后，才能进行拆除。

　　二、适用的法律不同

　　国有土地上房屋拆迁的主体、程序、补偿等问题均应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》；集体土地上房屋拆迁主要适用《土地管理法》及《土地管理法实施条例》，上述法律、法规没有具体规定的，可以参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

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　　三、批准部门不同

　　为公共利益的目的，确需征收国有土地上房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。集体土地上房屋拆迁则需要由国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作；县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。

　　四、补偿标准不同

　　国有土地上房屋拆迁所给予的补偿以房屋评估价值为依据，而评估价值必须由有资质的评估公司依据房屋的市场价值确定。除考虑房屋构造、面积、建造的时间外，房屋所在的地理位置、用途等因素对房屋价值的影响更大。集体土地上房屋拆迁的补偿费用主要包括土地使用权的补偿和房屋本身的补偿。对房屋的补偿一般仅以重置成本为标准，与国有土地上房屋相比，其获得的补偿数额要低的多。

　　五、实施部门不同

　　国有土地上房屋拆迁由市、县级人民政府组织相关部门实施，一般由住建局承办相关事项；集体土地上房屋拆迁也由县级以上人民政府组织实施，但一般由国土资源局负责具体实施。

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　　六、执行程序不同

　　国有土地上房屋拆迁过程中，被拆迁人与拆迁人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议时，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当按照征收补偿方案作出补偿决定，在征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不在规定期限内搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当依法申请人民法院执行。集体土地上房屋的拆迁一般由国土资源部门作出《责令交出土地决定》后，向法院申请拆迁。

　　以上即为“农村集体土地上房屋与城市国有土地上房屋拆迁的区别”，但是上述分析只是基于一般情况，个案中的情况千差万别，如果您遇到征地拆迁中，国有、集体不分的混乱情况，选择专业的征地拆迁律师协助处理很有必要。

撰稿：曾超超
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：杨玲玉

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