新《土地管理法》关于农村土地征收补偿的三大亮点

　　对国有土地上的房屋的征收补偿活动有专门的《国有土地上房屋征收补偿条例》规范，而对于集体土地上的房屋征收，主要依据的是《土地管理法》。该法将对集体土地上房屋征收补偿标准的制定权直接交给了省级政府。原《土地管理法》（2004）第四十七条第四款写明：“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”可见，以前作为农民最重要生活资料的农村房屋被包含在地上附着物之中，可以说非常没有存在感。

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　　那么，新通过的《土地管理法》修正案对农村土地征收补偿做了哪些规定？征地一般都会涉及包括房屋在内的地上附着物，那么对将来农村房屋的补偿又会产生什么影响呢？

　　新《土地管理法》关于农村的征收补偿规定在第四十八条第四款这样规定：

　　“征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。”

　　新法条主要有以下三个亮点：

　　第一， 明确规定了征收住宅必须补偿搬迁费和临时安置费。

　　第二， 明确列举了三种补偿方式，即重新安排宅基地建房、提供安置房和货币补偿。

　　第三， 明确农村住宅补偿的原则是：“先补偿后搬迁、居住条件有改善”。

　　第一点搬迁费和临时安置费，在实践中已经普遍施行，新法作出此规定可以说是对各地实践的法律确认。将各地实践成果上升为法律规定，有利于扫清法律的模糊地带，更有效地保护被征收人的权益。

　　第二点提供的三种补偿方式，为被征收人主张合乎自身情况的安置补偿方式提供了明确的依据。这三种补偿方式的具体适用可以参照2010年发布的《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》中的规定：“在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。”可以看出，无论是哪一种补偿方式，其最终的目的都是保障被征收人的居住条件。

　　相对于新《土地管理法》，上述《通知》中的规定更为具体，可操作性更强。新《土地管理法》的价值在于将该规定提炼后提升到法律层面，可以起到更好的法律效果。

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　　第三点，前半句“先补偿后搬迁”确立了农村土地上房屋征收的基本原则，与国有土地上房屋征收保持了一致。征收部门要求被征收人搬迁必须先满足以下条件：第一，经过征收部门与被征收人对补偿事宜协商一致，签订补偿协议。第二，在规定期限内双方无法达成协议的，征收部门依法完成补偿工作后，作出《责令交出土地决定》，被征收人在法定期限内对该决定不申请复议不提起诉讼，或者虽然提起以上程序，但未能撤销该决定的，方可征收。

　　值得一提的是，新《土地管理法》还做出了先补偿后审批的规定。一直以来，地方政府想要将集体土地征为国有，必须先向最低省级政府（基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷、其他土地超过七十公顷，需要国务院审批）提出征收土地的申请，获得征地批复后，地方政府才能正式开展征地工作。而新《土地管理法》则规定地方政府在与被征收人协商一致，签订补偿协议后，才能向上级政府提出征收土地的申请。可以预见，将补偿情况纳入征收土地审批的范围，必将使得地方政府更加重视补偿协商工作，也为“先补偿后搬迁”原则的实现提供了坚实保障。

　　第三点后半句“居住条件有改善”原则可以说是史无前例的。在这之前，即使是国有土地上房屋征收补偿，奉行的也只是保持原有居住条件不降低的原则，房屋评估的首要标准是参照周边类似房产的市场价值，集体土地上更是以房屋建筑成本重置价为首要标准。“居住条件有改善”的原则性规定，要求居住条件在原有基础上有改善，等于提高了征收标准，为日后集体土地上房屋征收补偿标准的具体化提供了指引纲领。

　　综上，从总的原则到具体补偿方式再到相应的制度保障，新《土地管理法》对农村土地征收补偿活动做出了许多全新的规定，对于提升被征收人的生活水平，优化农村土地征收现状具有重大意义。当然作为法律层面的《土地管理法》内容还是原则性的，相信随后会出台一系列配套细化的规范性法律文件，让农民在征收拆迁活动中受益。
 

撰稿：马佳斌
类型：C 类稿
编辑：侯学飞
审稿：张主编
法务：杨玲玉

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