购买回迁房需慎重！这4点越早知道越好！

　　在商品房的价格让人望而却步的时候，有些人就把关注点转移到了回迁房或者安置房方面。因为回迁房是开发商征用拆迁户的房子后所补偿的新房，而安置房就是给拆迁户安置的房子，像这两类的房子通常价格会比商品房要便宜很多。但是北京冠领律师事务所想要提醒大家，想要购买回迁房、安置房过户前要特别注意以下几点。

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　　第一、一房多卖

　　回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。

　　在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同，购买此类房屋时一定要注意了解是不是“一房多卖”。

　　第二、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字

　　因回迁房房产证的取得具有不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。

　　因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，第一顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免发生不愉快的事情。

　　第三、必须约定房产过户和交房的时间

　　签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。

　　第四、买方要留尾款缓交

　　没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要通过诉讼追究违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费、律师费，还需花费时间等成本。

　　如果买房留有尾款(最好是大额尾款)，使卖方认为违约得不偿失时，买方的违约概率将会大大降低。当然，具体如何将尾款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。

　　回迁房交房时，需要交的费用一般是根据合同中的协议来定的，例如房子的尾款是需要全部交清的，然后就是物业管理费等居住费用，再有就是交房后需要装修的话，要交装修保证金。

　　最后，冠领律师提醒，如果是在北方地区,冬天交房的时候还需要交暖气费。只有把这些费用交清了，你才能拿到房子钥匙。

撰稿：陈书文
编辑：侯学飞
审稿：张主编
法务：刘东晓

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