73套别墅为什么成为违建被没收？购房如何避开违建“雷区”?

　　11月3日，信阳市某区政府部门下发《关于震雷山风景区内违建别墅户搬迁的公告》。公告称，对于震雷山风景区内的73套违建别墅依法进行没收，并将于11月30日前完成没收、协议签订、按时交房工作，12月5日前完成未交房户的清退工作。

　　据了解，被没收的73套别墅，共占地约96亩，被国土资源局的卫星监测到，并判定为违建项目。

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　　一、73套别墅为何被认定为违建？

　　被认定违法建筑的主要原因是证件不全，产权证、土地证，就连规划证都没有，更不用说房产证。开发商和业主当初只是签订一份购买协议，空口承诺后续证件都会补齐，但时至今日都没有补齐。

　　73套别墅区开发建设时间节点不一，有的建于2003年-2004年，有的建于2011年，还有的建于2015年。根据当时的市政府会议纪要，在风景区，建设单位及个人在购买土地后，鼓励采取边规划、边施工、边办证的“三边”政策。据相关部门工作人员解释，这样“三边”政策是地方政府早年间的普遍做法，目的是为了发展当地景区经济，靠此举来鼓励招商引资、群众自建。

　　当地政府表示此案存在监管不严的情况，将出资数千万用于违建别墅的拆迁补偿，但仅按照别墅建筑成本价进行评估补偿，如果业主没有按照规定的时间签约，那可能要在评估的补偿价值的基础上扣减20%，甚至不予补偿。

　　别墅的购置和装修都是不小的数目，其中一位业主表示买下并装修这套别墅一共花费接近300万。显然，这笔千万赔偿金远小于这73套别墅的购置费用，不过有业主表示，能获得部分补偿也比没有补偿的好。

　　二、购房如何避开违建“雷区”？

　　购置房屋不能只为住的舒服、住的体面，相信先购买后补办证件的承诺，为避免购买的房屋成为违建，购房者需要注意以下三点：

　　1、证件不全的房屋不要买，确保“五证”、“二书”齐全。

　　所谓“五证”，即《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。“二书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　2、签订认购书、购房合同时一定要认真、仔细。

　　购房者应认真、仔细阅读书面文件，有条件的应实地考察。不能把开发商和销售商的口头承诺作为依据，应落实在合同里。

　　3、居住后不得擅自改建、扩建房屋。

　　需要改建和扩建之前，应向有关部门提交申请书，得到批准了之后才能进行施工，即使是独栋别墅也不例外。

　　冠领提醒广大购房者，如有购房需求，不要盲目从众，也不要相信空口承诺，按照法律规定来购房，才能万无一失。在购房之前，仔细查看相关证件是否合规，可在律师协助下完成合同的签订，在购置疑似违建房屋后，及时补办相关证件。
 

撰稿：汪利娜
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：刘东晓

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