选择房屋产权调换需要注意什么

来源：北京冠领律师事务所时间：2020-01-02 17:05 阅读：

　　某市政府因修建水上公园，需要对某小区进行房屋征收，遂在该小区内公布了征收公告，并在该小区居委会的配合下确定了补偿方案。

　　韩某知道自己小区的房屋要被征收后，对邻居王某说:“我不要钱，我这房子80平方米，再随便给我一个80平方米的房子就行。”邻居听到后对韩某说:“这可不是随便给的，你的房子位置这么好，怎么能随便要个一样大小的就行呢?这里面好多讲究。”韩某陷入了沉思，觉得邻居说的有道理但是又不知道具体要注意什么，于是联系到北京冠领律师事务所想了解清楚到底需要注意什么内容。那么，结合韩某的情况，我们来说一下选择房屋产权调换应当注意哪些关键问题，如何做才能保护自己的合法权益。

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　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　本案中，房屋被征收人韩某可以选择房屋产权调换，同时，韩某在选择产权调换时应注意两个方面的问题，以更好地保护自己的合法权益。

　　一方面，韩某应查看征收人是否有权处置调换的房屋。征收人用于调换的房屋基本有两种情况:一种是征收人已经是调换房屋的所有权人，这种情况权属明确，风险较小;另一种是新房，其他开发商建设的，征收人已经与该开发商达成合作协议，一部分新房留下来用于房屋征收的产权调换，这种情况下，被征收人还需要与新房的开发商签订房屋买卖合同，并办理人住等手续。征收人对房屋是否有处置权，是产权调换的关键，如果征收人对房屋没有处置权，则不可能实现产权调换。

　　另一方面就是关于调换房屋的位置、面积、房屋质量以及建筑材料、建筑构配件和设备等。建筑材料、建筑配件应当注明其规格、型号、性能等技术指标，质量要求必须符合国家规定的标准。调换房屋的位置、面积对被征收人的利益有着重大的影响。不同位置的房屋的价值会有很大差异，因此，调换房屋的位置不应比被征收房屋的位置偏远，应在就近的位置或者更好的位置进行调换。房屋的质量直接关系到被征收人的利益，调换的房屋应符合国家及当地的建筑质量标准。

　　通过律师的分析，韩某终于明白邻居王某所说的“好多讲究”意味着什么，但是除了这些，还有一点也是要明确约定的。

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　　征收补偿协议的履行过程中，除上述可能出现房屋质量问题的违约行为之外，还可能出现以下违反征收补偿协议约定的行为。征收补偿协议的双方当事人应严格按照协议的约定来履行，如果擅自改变安置的面积、地点、楼层等，致使征收补偿协议无法履行，被征收人坚持按照征收补偿协议安置的，一旦起诉至法院，应判决征收人按合同的约定标准给付被征收人。

　　如果说，您也像韩某一样在拆迁过程中打算选择产权置换，这些都是在选择房屋产权置换过程中应当注意的关键问题，并不能只看面积合适就认为合理，而是要把位置、面积、质量、材料规格、违约责任等等提前约定好，才能更好地保障自己的利益。

撰稿：龙艳艳
类型：C 类稿
编辑：侯学飞
审稿：张主编
法务：刘东晓

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