国务院颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称590号令）后，上海市人民政府结合上海市的具体情况，制定了《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称《细则》）.该《细则》一方面贯彻了590号令的基本精神，另一方面也体现了上海市的地方特色，作出了很多具体的可操作性很强的规定，其中部分规定在维护被征收人的利益上，可以说比590号令更进一步。那么接下来就让我们看看，《细则》在保护房屋共同使用人、居住人和房屋抵押权人的利益上有什么特别的规定。
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保护征收房屋使用人及共同居住人利益
虽然大部分家庭在拆迁利益分配时都能维持家庭内部的和睦，妥善分配利益、处理分歧，但是也不免出现在面对巨大的拆迁利益时，个别家庭成员企图私吞或霸占拆迁补偿利益，损害其他家庭成员合法权益的现象。
原本这个问题当属于民事法律的规范范围，作为行政法律范畴的《细则》不应涉足，但是由于在处理因类似征收这种行政行为而产生的民事法律关系时，普遍性的民事法律会显现出一些规定模糊、无法实现实质正义的弊端，《细则》便对此加以了明确。
《细则》规定：征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。所谓被征收人也就是房屋产权证上记载的人，对于原有房屋共同使用人，有进行安置的义务，被征收人不履行该义务的，共同使用人可以向法院起诉强制要求其履行。
对于公有房屋来说，《细则》直接明确公房承租人（即公房租用凭证上的登记人）所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。任何一方共有人不得单独处分共有物，在对共有物进行分割时，如果没有其他特别的约定和规定，原则上应当平均分配。
以上规定对于保护征收房屋使用人及共同居住人利益，妥善处理家庭成员之间的征收利益分配，促进家庭和谐，具有重要意义。
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保护征收房屋抵押权人利益
对于设有抵押权的待征收房屋，很多地方的处理方式是，僵硬地执行国务院590号令的规定，与被征收人（即房屋所有权人）签订补偿协议，并支付相应的补偿款或交付相应的房产，浑然不顾房屋设有抵押权的事实，将矛盾抛给房屋所有权人和抵押权人自己来解决。这一解决方式不利于维护抵押权人的利益，增加了抵押权人的维权成本。
针对这一问题，《细则》特别规定，征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照国家和本市房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。当双方无法达成协议时，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。
其中，协商前置有助于抵押人与抵押权人先行妥善解决矛盾，最大程度地减少后续摩擦。在协商不成，被征收人选择货币补偿的情况下，征收部门将补偿款提存，有助于在抵押人不履行到期债务时，抵押权人直接通过提存的补偿款实现原抵押利益；在被征收人选择产权调换的情况下，抵押权人则可以直接选择替换新安置房屋为抵押物。
该规定全方位地保障了征收房屋抵押权人的合法权益，降低了抵押权人的维权成本。
撰稿：马佳斌
类型：A 类稿
编辑：侯学飞
审稿：张主编
法务：杨玲玉
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