棚户区改造和旧城改造的区别是什么

　　湖南长沙的杨先生给北京冠领律师事务所打来电话说：“自家的老住房要被拆迁了，不知道给出来的补偿合不合理，想让律师给分析分析，支支招儿。”

　　我问是什么项目，杨先生回答说是棚户区改造，但随后了解情况的过程中又提到是××区旧城改造项目。听完我建议他先明确一下具体是什么项目。老先生脱口而出：“都一样的，这还有什么区别！你们是不是不想帮我们这些没付费的人啊？”

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　　后来当我清楚地说明二者的主要不同，给到他合理建议时，老先生不好意思地频频回应。对此我也表示理解，因为在实际征收过程中，确实有很多人不清楚二者的区别。因此，今天我从以下五个方面帮大家把棚户区改造和旧城改造做个区分。

　　一、含义不同。

　　棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。旧城改造是局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善市民劳动、生活服务和休息等条件的项目。

　　二、运作模式不同。

　　棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，棚户区改造项目因为是民生工程，补偿较少，只要90%业主同意改造，对于少数不服从改造的，可通过行政征收、行政处罚程序等政府的行政权力介入进行房屋拆迁。旧城改造遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，是商业投资行为，旧城改造项目补偿数额较多，必须100%业主同意才可以进行拆除，政府不可直接行政介入。

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　　三、改造对象不一样。

　　棚户区改造对象是全市范围内使用年限在20年以上、住房质量存在安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区。棚户区改造一般是直接拆除。旧城改造对象是旧住宅区申请拆除重建、符合城市更新的建筑物，建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。旧城改造一般是对旧城区进行重建、翻新。

　　四、改造流程不同。

　　棚户区改造流程，一般是参照城市更新或者政府征收程序进行。棚改项目的确定、权利人信息公示、异议处理等内容没有明确规定。但旧城改造是有明确的规定的，包括意愿征集、城市更新单元规划审批、实施方案、搬迁补偿安置协议的签订、实施主体确认、预售及规划验收、回迁安置等。

　　五、配建要求不同

　　棚户区改造除满足拆迁安置的需要外，其余住房均会配建为人才住房和保障型住房，且坚持以租为主，根据辖区人才住房和保障性住房的建设供应情况，确定租售比例。但旧城改造则按规定比例配建，无全部配建保障房的要求，可建商品房。

　　虽然棚户区改造和旧城改造性质、补偿及程序等方面各不相同，但是都属于国家不同方面的发展需要。所以，遇到类似问题时切勿混为一谈，建议大家合理区分，合法维权。
 

撰稿：龙艳艳
类型：C 类稿
编辑：侯学飞
审稿：张主编
法务：刘东晓

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