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法律风险提示：买房人的8项注意

来源：北京冠领律师事务所时间：2020-03-04 15:19 阅读：

　　在中国说起什么最贵，老百姓的脑海里想到的第一个就是房子！一线城市的年轻人前半生基本上都是在为房子拼搏，很多人还是靠贷款买房子。前几天律师接到电话咨询，问想要结婚买房，考虑到商品房价太贵，小产权的房子能不能买呢？

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　　今天我们一起学习一下关于买房人辨别产权的注意事项。

　　我国的物权采取的是登记生效主义，指不动产的权属在登记机关登记之时生效且对外具有社会公信力。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　可见买房并不是签署正式合同或者缴纳首付款后就有了安全保障，能否真正安全买到属于自己的房子，还得看产权能否变更登记，登记后才能办理自己的产权证书。那怎么判断能登记和不能登记的呢？

　　买房遇到以下情况需谨慎，就存在不能办理房产证的风险。

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　　一、 开发商无资质

　　有的开发商建房手续不齐，盖起房子后为了早些卖掉回笼资金，就拿相关证件还没有办理齐全或者以证件正在办理中为挡箭牌，让购房人先付款。殊不知，没有资质，证件不齐全就是后面办不了房产证的风险。所以购房人在与开发商签署购房协议时，一定要审核开发商资质是否完备，也就是最基本的“五证”是否齐全。这些证件分别是：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

　　二、 楼盘验收不合格

　　房屋交付是一种法律行为而非事实行为，因此不能违反国家的规定，否则就是不产生交付法律效力的无效行为。《建筑法》《合同法》《建设工程质量管理条例》等明确规定：建设工程竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。这是国家法律的规定，必须遵守，不得违反。否则，交付房屋的行为就是无效的，也不能办理房产证。

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　　三、 查封房、典当房

　　购买二手房时有可能遇到典当房或者查封房，但以上这两种房子的权属在法律上是存有争议，不允许买卖的，存在不能顺利办理房产证的高风险。

　　四、 违规建房

　　违规建房就是违反法律法规随意建房，主要是指未取得《拟建工程规划许可证（原址、选址建房意见书）》；在城乡规划区或农村建设用地以外建房，未取得耕地或农用地转用建房手续；在未修路或拟建道路的耕地里或两侧无序建房，影响社会基础建设或他人生产生活的；故意干扰规划的；超出宅基地面积建房的；未按照规划排列对齐或导致公共土地闲置的；超过三层以上未在指定区域建房的；未按照规划选址导致村前或街道排列不齐或影响美观的；邻路两侧建房未于退让的；未取得选址许可、规划许可、用地许可、建设许可、工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

　　因存在违反法律法规建造房屋，后期办不了产权证件。