合理提升拆迁补偿 冠领给出5点建议

　　房屋征收拆迁会对被征收人以后的生活产生重大影响，征收补偿是否合理，直接影响着被征收人日后的生活质量。今天，北京冠领律师事务所为您提供5点建议，帮您合理提升拆迁补偿。

　　一、法定补偿有三项，“占小头”的也要争取

　　对房屋价值的补偿，是征收补偿中最重要的部分。它就是我们生活中所说的“占大头”的部分。不过，征收补偿并非只针对房屋价值。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）明确规定了征收补偿的范围。

　　除了被征收房屋价值的补偿，还有因征收造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收造成的停产停业损失的补偿。这后两项“占小头”的补偿，数额上可能并不及房屋价值补偿。但是，法定的补偿一样也不能落。这也是您要重视并积极争取的。毕竟，搬家腾房、找地方租房过渡、停产停业损失都可能是一笔不小的数目。

　　部分征收方也许会设法降低征收成本。在征收中，并未考虑搬迁、安置需求和停产停业损失的情况一直存在。这就需要广大被征收人了解法律规定，及时发现评估和补偿协议中的缺漏。争取自己应得的补偿不打折。

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　　二、争取获得征收补助、补贴

　　《征补条例》第17条规定，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　这样简单的一句话较为笼统。给予征收补助的具体规定需要参考各地方的规定。

　　例如，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中，非常具体、详细地规定了征收补助的种类和计算方法。

　　该《细则》第27条规定，征收居住房屋的，应当根据不同情况，按照本细则规定给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助：被征收房屋的房地产市场评估价格；价格补贴；特定房屋类型的套型面积补贴；居住困难户的保障补贴；搬迁费和临时安置费。

　　《细则》第28条和第30条又分别给出了三种补贴的计算公式。可以看出，上海市《细则》非常重视征收补助。其在此方面的详实、完备，值得其他地区借鉴、参考。

　　广大被征收人也可从上海市《细则》中获得一些启示。征收补助的有关规定，应当尽早在征收决定公告环节在补偿方案中广而告之，使被征收人对补助的内容、计算标准、适用人群有足够了解。涉及房屋情况、房地产价格等事项，应当经过专业机构评估，促进标准、数额的公平合理。

　　了解所在地方和所涉项目的政策，积极争取补助，也是适度提升补偿的一种方式。

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　　三、拿到吸引眼球的高额奖励

　　如果说起补助大家还感到陌生，那么征收奖励则是老生常谈了。相较于补助，征收方也更热衷于设置奖励金。毕竟，奖励金常与签约、搬迁挂钩，加快项目推进速度正是征收方所希望的。

　　奖励并非人人可得，只有那些配合早签约的、按约定期限搬迁的被征收人才能拿到奖励。一些项目中，征收方设置的高额奖励着实诱人。一旦拿到，将是法定补偿之外一笔不小的收入。可以减轻被征收人所面临的搬迁、过渡、安置压力。

　　当然，拿奖励之前，被征收人首先要确保征收补偿基本符合自己的意愿。同时，应当仔细审查补偿协议或者预签补偿协议的内容，避免协议暗藏风险导致日后权益受损。如果不能确保协议内容是否合理，寻求专业律师协助也是必要的措施。总之，要在确保征收项目无漏洞、正式补偿能落实的情况下，才能放心地签约拿奖励。

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　　四、部分项目中，视情选择外迁安置配合征收

　　关于征收补偿方式，被征收人可以选择货币补偿或产权调换。我们在此主要说房屋产权调换这种补偿方式。

　　许多被征收人认为，原地回迁是最好的。这一想法可以理解，选择原地回迁的理由很多。原地回迁可以仍然生活在熟悉的街区，无需承受更换环境的心理落差。原地回迁还能继续享受许多便利的生活服务设施，方便家中老人看病就医，方便子女上学接受教育。

　　不过，从提高征收补偿的角度看，外迁却可能优于回迁。部分项目中，征收方将采取鼓励政策。由于外迁的地区建设成本较低，安置房屋的条件可能优于原有房屋。被征收人选择外迁，将获得更高比例的安置面积。依法结算差价后还可能获得一笔补偿款。

　　另外，一些项目根本就不具备原地回迁条件。例如老城区的“文保腾退”类项目，目的就是重新修缮文保建筑。遇此类项目，居民只能选择签约后外迁。

　　所以，广大被征收人要充分考虑项目具体情况，根据自身需求选择补偿方式。

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　　五、就未认定面积进行协商、调解

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。实践中，一些被征收人的房屋存在“部分违建”“部分无证”等情况。对于不予认定的那部分面积，被征收人并非束手无策，仍然留有协商、调解的空间。

　　例如，单位自管公房的承租人遇到征收，发现房屋存在无证情况。但是，公房的产权在单位，当年由单位负责建设，承租人对此情况并不知情。承租人与单位签订了承租合同，征收将对其权利产生实质影响。此类情况应当给予适当补偿。

　　例如，业主购买一处房屋，然而开发商并未办齐国有土地使用证、商品房预售许可证等房地产“五证”。业主购房时对法律法规并不了解。遇到征收才得知，原来房屋存在缺证情况。造成此类无证情形的过错并不在被征收人，也应给予适当补偿。

　　也就是说，对于不予认定的那部分面积，被征收人可以积极提出自己的主张，通过沟通、协商、调解直至复议、诉讼等方式争取合理补偿。

　　冠领提示，在合理、合法的情况下提升征收补偿，还有其他方式。建议广大被征收人遇到拆迁时，向专业的律所、律师进行咨询，拆迁法律专业方面的事情最好交给专业的律师去做。

撰稿：曾超超
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：刘东晓

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