企业拆迁前做这些准备 方可有备无患

　　拆迁过程手忙脚乱，最后发现补偿不合理；好不容易拆迁款落实，被拆迁人、承租人、拆迁关系人因钱款分割再起诉讼……企业拆迁后，因补偿发生纠纷的情况比比皆是。其实，这一切都可以通过企业拆迁前的这些准备工作化解。

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　　1、深度审查拆迁中的各方权利义务关系，确定因拆迁而发生关系的各方主体。

　　与住宅房屋拆迁相比，非住宅房屋拆迁（企业拆迁）因为土地、房屋的权属关系复杂，在拆迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。

　　如果被拆迁房屋是自有产权办公用房，并享有完整的国有土地使用权，被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人，拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。

　　有些房屋是租赁办公用房，拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。

　　值得引起注意的是，集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁，因原有权属不明，甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现，使得各方主体权利义务不清楚，拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。

　　律师提示：对于产权归属不明确的企业，在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内，建议咨询或者聘请律师介入，以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定，以有效化解可能发生的法律风险。

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　　2、积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明。

　　有很多当事人并没有预估到相关材料证明是件很复杂的事情，临到限期，匆匆估算企业内的设备数目，对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备迁移是损害设备价值的没有进行精细的清点核查，而使被拆迁企业、承租企业在安置补偿时相当被动。

　　常言道，破家值万贯，对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的工作，应当提前介入，为后来的评估做好准备。

　　被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件；现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单。

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　　3、聘请律师介入，在专业律师的指导下制定拆迁策略。

　　拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异，而且拆迁人在拆迁中往往有着更优势的地位，使得很多被拆迁人、拆迁关系人 “怕”拆迁。

　　“怕”的原因无外乎两点：一是拆迁跨度时间长，繁琐事情多，很多企业初次接触拆迁，对此束手无策；二是缺乏相关的拆迁法律知识，在与拆迁人交涉的过程中怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性，对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必要的。

　　总之，企业拆迁是一项专业性极强的活动，为防止拆迁后产生纠纷，建议在拆迁前咨询、聘请办案经验丰富的企业拆迁律师出谋划策，为您提供量身定制的解决方案。
 

撰稿：曾超超
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：刘东晓

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