购买小产权房将面临哪些风险？

　　李先生是河南新乡人。他说，早些年当地有些人合伙在市区周边村里或者地段好的区域建了小产权房。现在很多高档小区建成，相比于这些小区的房子，小产权房价格优惠很多，自己想买一套自住，但孩子们都不建议他买。

　　李先生说：“孩子们建议跟着他们住，我和老伴不想影响他们的生活，但又希望离儿女近一些，这样他们来家里就不用花费太多时间，自己也可以偶尔去看看孩子们。另外，高层小区的房价已经很高了，对60多岁的人来说经济压力比较大，所以才考虑的小产权房。”

　　李先生看孩子们都不赞成他买小产权房，他想联系律师搞清楚购买小产权房可能会面临什么样的风险，再决定买不买。

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　　李先生的想法里，包含着无私的父母心，被打动的同时，我们也和李先生一起看一下购买小产权房的具体风险。

　　首先，从法律效力上来看， 小产权房买卖合同的效力一般以认定无效为原则，但也区分不同情况。

　　对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　其次，从产权上来看，房产转让时“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权，即小产权房只有使用权，没有所有权。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户，对房屋的保值和升值也有一定影响。

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　　第三，从政策上来看，购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能导致部分项目停建甚至被拆除，这种情况下，购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时拿回房款的被动处境。

　　第四，从建设规划上来看，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非法律认可的产权人，所以无法得到对产权的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿和产权人的补偿相比相差甚远。

　　第五，从监管方面来看，小产权房的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，有的小产权房开发人没有资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

　　可怜天下父母心，但是购房无小事，希望像李先生一样有意购买小产权房的朋友们树立风险意识，合理规避风险。
 

撰稿：龙艳艳
类型：C 类稿
编辑：侯学飞
审稿：张主编
法务：刘东晓

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