集体建设用地使用权流转中存在的问题有哪些

来源：北京冠领律师事务所时间：2019-05-29 15:33 阅读：

　　虽然法律严格限制集体所有建设用地使用权的流转，但一个不可回避的现实是，集体所有建设用地使用权的流转已经成了公开的秘密，而且成了一种趋势，一味限制其流转已经不足以达到保护耕地的目的。下面专业协议拆迁律师事务所动迁纠纷律师，总结了在实践中出现的一些问题：

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　　一、集体经济组织利用入股、联营的幌子对集体土地进行流转

　　即集体经济组织并不真正参与企业的经营和管理，也不分享利润和分担风险，只是一次性地收取土地使用权出让金或分期收取土地租金，即名为人股、联营合同，实为集体土地使用权出让、出租合同。这样的行为其实是制造符合法律规定的形式以掩盖集体土地流转的非法目的。根据民法的规定，此种民事行为应该被认定为无效

　　二、小产权房问题突出

　　近年来，房地产行业迅猛发展起来，商品房的建设需要更多的建设用地，但我国国有建设用地数量又极为有限，于是，土地市场上出现了供不应求的局面。土地价格居高不下，从而导致近年来房地产价格一路上扬。目前，这种情况不仅出现在一线城市甚至许多三线城市的房价都已是几年前的三四倍。再加上小产权房在各地以日城改造、城中村改造、新衣村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势，但这种畸形的“产权”从其产生就伴随着许多问题，往往会给房主带来数不尽的麻烦。关于小产权房国家一直未承认其合法性，对于以其为标的的买卖合同是否有效，各地法院的判决也不尽相同，这在一定程度上也造成了司法的混乱。

　　三、土地使用权处分和收益分配不合理

　　实践中，乡镇企业用地、乡村公益事业建设用地使用权的处分权相对集中在村干部手中，以至于一些村干部滥用手中的权力，暗箱操作。对转让的收益分配，由于土地所有者、使用者片面地认为谁使用土地谁就享有对土地的处置收益权，所以转让所得利益更多地掌握在村干部手中，却忽视了集体、农民的利益。

　　四、缺乏合理统一的转让价格

　　国家对集体土地流转采取限制措施，也就不可能制定全国统一的流转价格。因此，实践中农民集体土地使用权的流转价格基本上由流转双方协商确定，通常只考虑各种税费成本。没有科学的价格估算标准，土地使用权交易价格、租金价格往往畸高畸低不规范，而且还经常会有多个卖方竞相压低价格以期自己的土地可以流转出去的情况出现，这不仅会造成土地市场秩序的混乱和土地交易的不规范，还会严重损害农民集体的利益。

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