房屋征收与补偿标准及计算公式

　　房屋征收过程中，被征收人最关心的事情莫过于征收补偿的法定标准。鉴于广大被征收人十分需要简明扼要的房屋征收与补偿标准及计算公式，冠领律师就在此予以提供。需要再度阐明的是，一定要具体案情具体分析，切不可盲目机械套用。

　　一、房屋征收与补偿标准及计算公式

　　我们按被征收人选择货币补偿和产权调换两种情形分别列出：

　　1、货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价格（包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额）+搬迁费用（包括大型机械设备、空调移机费等具体的分项费用）+临时安置费用+营业性房屋的停产停业损失

　　由此不难看出，评估报告在房屋征收补偿中居于决定性地位，是被征收人应当下大力气进行监督、维权的关键点。

　　2、产权调换补偿差价金额=被征收房屋的评估价格+房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额-获得的调换产权的房屋的评估价格

　　这也就是一些被征收人在征收补偿中既拿到房，又拿到钱的原因。前提是原有房屋的价值超过了产权调换房屋的价值，拿的是中间的差价。实践中，倒贴钱才能买到更好的安置房的情形也是存在的。因此这个差价不一定每人都能拿到。

　　另外，需要补充的是，搬迁费用可能是搬迁发生的实际费用，也可能是双方约定的一定数额的搬迁补助费，具体你花多少政府就不管了。临时安置费用一般是在没有提供周转用房情形下才会出现，但如果安置房为期房，又因各种原因耽误了建设工期进而延后了入住时间，那么超出的过渡期限政府仍需要支付临时安置费。实践中，延期之后的费用具有违约责任的惩罚性质，有时政府会按双倍予以支付。

　　最后看停产停业损失，各地方的规定不同，通常按以下几种方法计算：

　　（1）根据被征收房屋的总体价值的一定比例计算，预先由双方协商约定；

　　（2）根据房屋的面积按照单位面积补偿一定的金额来计算；

　　（3）根据营业性用房前若干年的年平均经营收入和利润等指标，乘以停产停业的期限来计算；

　　（4）由评估机构对该项进行评估确定；

　　（5）根据实际损失补偿计算，协商确定。

　　二、实务中应当注意以下几点

　　广大被征收人在实务中应当注意以下两点，谨防被“忽悠”：

　　其一，不要将补助、奖励看得太重。从以上标准不难看出，补助、奖励是全部补偿内容中所占分量、比重最低的一个，也是给付随意性最强的一个，实践中通常就是小几万块钱，一般不会影响到最终补偿数额的大局。因此，如果被征收人觉得征收方在征收补偿方案中给出的补偿标准经计算后过低，就不宜为了补助、奖励这些蝇头小利而丢西瓜捡芝麻，还是要将维权、博弈的重点放在房屋补偿价值这块儿上来。

　　其二，必须重视房屋评估报告的重要地位和作用。评估报告因具有相当的专业性，很多被征收人大呼看不懂，因而在实践中很容易被忽视。事实上，无论从律师代理此类案件的角度，还是从法官审理此类案件的角度，评估报告是否合理合法都是起决定性作用的关键。被征收人一定要注意盯住房屋价值评估这一环节，将其中每一个步骤关注仔细，发现违法问题立即提出异议并保留好证据，为日后对征收补偿决定的复议、诉讼奠定坚实基础。最后需要指出的是，那种拿到手“只有两页纸，连评估机构的章都没有”的评估报告一定是不合法的，合法的评估报告绝不会那么简陋、随意。

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撰稿：曾超超
编辑：宗文纲

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