拆迁补偿中，以面积标准进行产权置换的3种形式

　　在征地拆迁中，被征收人可以选择货币或者产权置换的补偿方式，其中，大部分人会选择产权置换的方式，但并不了解产权置换究竟怎么置换。

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　　产权置换是一种比较复杂的补偿方式，有两种补偿标准，即房屋价值标准或者房屋面积标准，安置方式有异地安置和回迁安置两种。本文主要讲解采用面积标准的产权置换是如何实行的？

　　面积标准下的产权置换要求房屋面积至少按1:1的比例进行置换，也就是说你原来房子有多大的面积，置换得到的安置房也要同样的面积。在征收补偿实践中，因为房屋面积单价在不同时期不同地区并不相同，产权置换的面积比例难以固定，有的是大于1:1，有的小于1:1，其变动规律遵循下面这个公式：

　　安置房面积×安置房面积单价=被征收房屋面积×被征收房屋面积单价。其中，单位面积价值按照补偿时点附近房地产市场的价值进行评估。下面是3种不同面积比例的产权置换补偿形式：

　　一、安置房面积单价低于被征收房屋面积单价，则面积比例可以大于1:1

　　1、房屋位置原因

　　当被征收人选择产权置换时，因为没有原地回迁，且被征收房屋的价值与安置地点周边房价存在很大的差异。比如说，被征收房屋在城里面，周边房屋的价格在3万左右，但是安置房的位置不在城里，而是在离城外较远的地方，房价为1万左右，对于这种情况，安置房面积可以大于原房屋面积。

　　2、开发商抬高拆迁补偿

　　例如城中心的一块地，被征收方看中了要用于商业开发，此时征收方为了拿到这块地，就会开出很高的拆迁补偿，且安置房面积也往往高于1：1的比例。

　　3、原房屋面积过小，政府会给予补助

　　比如根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中的第三十一条第一款：按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

　　从上海、山东、河北等地的征收补偿条例中可以看到，如果被征收房屋面积过小或是存在实际居住困难的，那么被征收人可以纳入到住房屋保障体系范围内。在选择产权置换时，可能会获得相应的住房补助。

　　二、安置房面积单价等于被征收房屋面积单价，则面积比例为1:1

　　产权置换房屋的单价与被征收房屋单价相同，那么此时就可按房屋面积1：1的比例来补偿。

　　三、安置房面积单价高于被征收房屋面积单价，则面积比例小于1:1

　　如果被征收人原有房屋面积较小，但是安置房面积较大，此时就需要被征收人用钱来补齐同等面积房屋的差价，如果被征收人此时没钱补齐差价，那么可能就会选择面积较小，价值同等的房屋。

　　另外，如果被征收房屋面积超过法律规定的面积时，安置地方补偿政策，被征收人产权置换房屋面积会小于原有房屋面积。

　　冠领提示：安置房的面积大小和价值，关系到老百姓的切身利益，在征收时如果出现违法征收、补偿不合理的情况，比如被征收人居住有困难，却没有相应的住房补助，进行产权置换却不考虑征收人的实际情况等等，被征收人要及时维权。
 

撰稿：汪利娜
编辑：侯学飞
审稿：张主编
法务：杨玲玉

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