2021年拆迁维权指南

来源：北京冠领律师事务所时间：2021-03-29 11:42 阅读：

　　最近冠领律师在接待当事人的时候，当事人说有些地方的违建已经存在了数十年，行政机关对其不予理睬，但是对于刚建成或者近几年建成的违建就是拆除，觉得很不公平啊，既然是违建就应该都拆除，不应该只拆新不拆旧。

　　在了解问题后，律师告诉这位当事人，其实这不是不公平，只是以前我国对于房屋证件、土地证件的规定还不完善，所以才会导致这么多的无证房屋产生。接下来，冠领律师从时间点方面为您解读，您可能就明白了。

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　　我国第一部关于房屋的法律是1982年2月13日由国务院发布的《村镇建房用地管理条例》，该《条例》第14条规定“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；

　　确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。”也就是说，从1982年2月13日开始，在农村建房才需要向村委会申请建造，与此同时并获得村委会下发的审批证明文件。但如果将事件往前推进的话，我国法律对农村建房需要审批还没有规定，所以应当推定其为合法房屋，一般来说只要维持现状即可。

　　所以1982年2月13日之前建造的房屋，即使没有相关的证件，也应认定其为合法房屋，不能将其认定为违法建筑。

　　5年后，第一版《土地管理法》正式实施，其中明确了“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

　　只要得到当地行政机关的批准而建造的房屋或者说扩建、翻建的房屋就是合法房屋。但是值得注意的是，改版《土地管理法》只规定建房要有审批，但没说在建房前需要什么证件。所以自1987年之后，获得行政机关审批的房屋应认定为合法建筑。

　　2008年1月1日，我国正式实施了《城乡规划法》，该法规定“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

　　在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”

　　在获得乡村建设规划许可证后，想要建房的农民才能申请建房。所以总的来说在1982之前建造的房屋是没有违建这一说的，即使房屋无证，也应认定为合法房屋。1982年-1987年之间，只要获得村委会的批准，那么被批准的房屋就不能被认定为违法建筑。

　　1987年此后的房屋则是需要当地行政机关的批准才不会被认定为违建。另外，在2008年之后建造的房屋，则同时需要获得乡村建设规划许可证与建房审批的证件后，才能认定为合法建筑。

撰稿：吕德祥
编辑：宗文纲

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